월세 계약 끝나가는데 보증금 줄 돈 없다는 집주인…내 보증금 무사히 받을 수 있을까?

서울의 한 오피스텔에 사는 A씨는 월세 계약 만료를 앞두고 잠 못 이루는 날이 늘었다. 계약 기간은 오는 9월 30일까지. 집주인은 “지금은 돈이 없으니 기다려 달라”는 말만 되풀이하고 있다.

불안한 마음에 등기부등본을 떼어보니 상황은 더 심각했다. A씨가 입주하고 확정일자를 받은 뒤 은행 근저당권이 설정됐고, 최근엔 임대인 본인도 아닌 제3자 파산관재인이 신청한 가압류까지 걸렸다.

보증금을 지키기 위해 A씨가 지금 당장 해야 할 일은 무엇일까?

가장 먼저 확인할 것, 갱신 거절 통지는 제때 했나

변호사들은 보증금 회수 절차를 밟기 전, 가장 먼저 확인해야 할 점이 있다고 입을 모았다. 바로 계약 갱신 거절 통지 여부다.

법률사무소 현송 조현재 변호사는 “만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 통지를 임대인에게 했는지부터 확인해야 한다”며 “만약 통지가 없었다면 묵시적 갱신이 성립해, 지금 해지 통지를 보내고도 3개월이 지나야 계약이 종료된다”고 지적했다.

주택임대차보호법에 따르면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 갱신 거절 통지를 하지 않으면 이전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

이 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있지만, 그 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생한다. 보증금 반환 시점이 그만큼 밀리는 셈이다.

내 보증금 vs 은행 근저당·가압류, 싸우면 누가 이길까

다행히 A씨는 권리 순위에서 매우 유리한 위치에 있다.

A씨가 확정일자를 받은 이후에 은행 근저당권이, 그 이후에 제3자의 가압류가 설정됐기 때문이다.

주택임대차보호법상, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리(우선변제권)가 있다.

법무법인(유한) 텍스트 박종태 변호사는 “A씨의 확정일자 및 대항력이 훨씬 선순위이므로 보증금 회수에는 실질적인 타격이 없다”며 “경매로 넘어가더라도 1순위로 배당받거나, 낙찰자에게 보증금을 반환받을 때까지 거주할 수 있다”고 설명했다.

보증금 지키는 절대 규칙, 이사는 등기 마치고

변호사들은 A씨의 권리가 아무리 막강해도, 절대 해서는 안 될 행동이 있다고 경고했다. 바로 임차권등기명령이 완료되기 전에 이사를 가는 것이다.

계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 주지 않으면, 세입자는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 등기가 완료되면 이사를 가거나 다른 곳으로 주민등록을 옮겨도 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

제로변호사 홍윤석 변호사는 “임대차 종료일 다음 날부터 임차권등기명령 신청이 가능하다”며 “이 등기가 완료되어야 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 등기 완료 전까지는 점유를 유지해야 한다”고 강조했다.

지급명령 vs 보증금반환소송, 어떤 게 더 빠를까

임차권등기까지 마쳤다면, 이제 보증금을 돌려받기 위한 법적 절차를 시작해야 한다. 방법은 크게 지급명령과 보증금반환청구소송 두 가지다.

지급명령은 서류 심사만으로 법원이 상대방에게 돈을 지급하라고 명령하는 제도로, 상대방이 2주 안에 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 같은 효력을 가진다.

절차가 빠르고 비용이 저렴하지만, 상대방이 이의를 제기하면 결국 정식 소송으로 넘어간다.

이 때문에 변호사들은 집주인이 순순히 보증금을 줄 것 같지 않은 현 상황에서는 곧바로 소송을 제기하는 것이 나을 수 있다고 봤다.

박종태 변호사는 “임대인이 이의신청을 하거나 다툴 가능성이 높은 상황이므로, 시간 낭비가 될 수 있는 지급명령보다는 임대차보증금 반환청구 소송을 바로 제기하는 것이 유리하다”고 조언했다.

소송에서 이기면 보증금은 물론, 계약 만료일 다음 날부터 보증금을 돌려받는 날까지 연 12%의 지연손해금(이자)도 함께 청구할 수 있다.