주식 레버리지 손실로 아파트 중도금 못 내면…계약금은 어떻게 되나?

중도금 낼 돈이 사라지면 아파트 계약은 어떻게 되나. 한 온라인 커뮤니티에 아파트 계약을 잃을 위기에 놓였다는 글이 올라왔다.

작성자 A씨는 주식 급등장에서 혼자만 소외되고 있다는 불안감에 무리한 투자를 시작했다고 밝혔다. A씨는 15년간 모은 돈 6억에 대출을 더해 동탄의 한 아파트를 계약했다고 밝혔다.

그러다 중도금 납부를 약 6개월 앞두고, 계약금을 뺀 나머지 자금 약 5억을 그대로 두기 아깝다는 생각에 레버리지 상품에 투자했다는 것이다.

초반에는 수익이 났다. 하지만 주가가 급락하면서 절반이 넘는 손실이 났다. 퇴직금까지 앞당겨도 중도금을 채울 수 없는 처지가 됐다고 A씨는 전했다.

레버리지 상품은 기초지수가 하루 동안 움직인 폭을 2배 이상으로 따라가도록 만든 상품이다. 오를 때 수익이 배로 늘지만, 내릴 때 손실도 같은 배수로 불어난다.

중도금 낸 뒤엔 계약 해제도 마음대로 안 된다

주택 분양·매매계약에서 계약 이행에 착수했는지는 통상 중도금 납부일을 기준으로 본다.

계약금만 오간 단계, 즉 이행 착수 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 물어주는 방식으로 계약을 풀 수 있다.

문제는 중도금 1차 납부일이 지난 뒤부터다. 이 시점부터는 상대방이 동의하지 않는 한 해약금 해제가 사실상 불가능해진다.

중도금을 일부라도 냈다면 수분양자가 일방적으로 계약을 해제할 수 없다.

다만 분양계약서에 분양업체 동의를 얻거나 매수인 사정으로 해제할 수 있도록 규정돼 있다면, 위약금을 부담하는 조건으로 해제할 수 있다.

이때 위약금은 계약금을 포기하는 방식으로 정해지는 경우가 많다. 반대로 분양자 귀책으로 계약이 해제되면 매수인은 계약금을 돌려받고 계약금과 같은 금액의 위약금까지 받는다.

다만 위약금 액수와 조건은 법이 정한 게 아니라 분양계약서 조항에 따라 다르다. 계약서를 확인해야 하는 이유다.

중도금 낼 수 없다면 지금 해야 할 일

가장 먼저 분양계약서의 해제·위약금·연체 조항을 직접 확인해야 한다. 권리와 손실 범위는 해당 계약서에 적혀 있다.

연체가 시작되기 전에 시행사·분양사와 납부 일정 조정을 협의해야 한다. 협의 결과는 구두가 아니라 문서로 남겨둬야 한다.

계약을 해제하면 계약금을 잃는 구조인지, 이미 낸 중도금이 있다면 어떻게 처리되는지 미리 계산해봐야 한다.

분양권 전매가 가능한 조건인지도 확인해야 한다. 전매 가능 여부는 전매제한 규정과 계약서에 따라 달라 개별 확인이 필요하다. 손실 규모가 크다면 계약을 해제하기 전에 전문 변호사 상담을 받는 편이 낫다.