홈플러스 문 닫아도 입점 매장은 영업 가능할까?…상인이 알아야 할 임대차 권리

홈플러스가 37개 매장의 영업을 잠정 중단하기로 하면서, 해당 점포 내에 입점한 임차 소매 매장 상인들의 우려가 커지고 있다.

홈플러스 측은 "점포 내 입점한 사업자는 계속 영업할 수 있다"고 밝혔으나, 현실적인 영업 환경 악화와 법적 권리 변동에 대한 철저한 대비가 요구된다. 입점 상인들이 보호받을 수 있는 임대차 권리와 주의사항을 짚어본다.

독립적 영업 가능하지만, 현실적 제약 존재

상가건물 임대차보호법에 따라 임차 상인은 홈플러스와 별도의 임대차계약을 맺고 있으므로 법리적으로는 독립적인 영업을 유지할 수 있는 것으로 풀이된다.

대규모유통업법 제15조의2의 취지에 따르면, 대규모유통업자가 임차 매장의 영업시간을 부당하게 구속하는 행위는 금지된다.

그러나 전력, 수도 등 기본 인프라나 고객 접근성이 단절된다면 실질적인 영업은 불가능해진다.

유사 사건을 맡은 서울중앙지방법원(2023가단5511345)은 과거 유사 사례에서 슈퍼마켓이 폐점을 공지하고 내장시설 철거공사를 진행한 경우, 카페 임차인이 영업을 계속하더라도 손님 방문을 기대하기 어렵다고 판시한 바 있다.

판례의 기준에 비추어 볼 때, 출입문 폐쇄 등으로 영업 환경이 현저히 악화되어 임차 목적을 달성할 수 없다면 상인들은 민법 제627조에 근거해 차임 감액을 청구하거나 임대차계약 해지를 고려할 수 있다.

상가임대차법상 필수 권리… 대항력과 갱신요구권

입점 상인이 법적 보호를 받기 위해 가장 먼저 갖춰야 할 것은 '대항력'이다.

건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있다.

현재 홈플러스가 회생절차를 밟고 있거나 추후 점포가 매각되더라도, 대항력을 갖춘 임차인은 새로운 양수인에게 임차권과 보증금 반환을 주장할 수 있다. 단, 사업자등록을 폐업하거나 변경하면 대항력을 잃게 되므로 유지가 필수적이다.

또한, 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며, 개정법 적용 시 전체 임대차기간 10년의 범위 내에서 영업을 보장받는다.

계약 존속 중 영업 중단 여파 등 경제사정 변동으로 차임이 부당해질 경우 장래에 대한 차임 감액 청구도 가능하다. 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있도록 정한 약정은 상가임대차법에 반하여 무효로 해석된다.

추가로, 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 법적으로 보호받으며, 홈플러스 측은 이를 정당한 사유 없이 방해할 수 없다.

회생절차 진행 시 보증금 및 차임 주의사항

회생절차가 진행 중인 상황에서는 보증금 보호와 차임 납부에 각별한 주의가 필요하다.

임차인의 임대차보증금 반환청구권은 '회생채권'으로 분류된다.

기한 내에 회생채권을 신고하지 않으면 권리가 실권될 위험이 높다. 대항요건을 갖추고 계약서상 확정일자를 받은 임차인은 환가대금에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다.

반면, 회생절차 개시 이후 발생하는 차임은 '공익채권'으로 취급된다. 사건을 맡은 수원지방법원(2016가단534657)은 회생절차와 관련해, 회생계획에 따라 연체 차임이 변제되고 있더라도 임차인이 2기 이상의 차임을 연체할 경우 관리인(임대인) 측이 임대차계약을 해지할 수 있다고 보았다.

따라서 임차인은 영업 환경이 열악해지더라도 임의로 차임 납부를 중단하기보다는, 적법한 감액 청구 절차를 밟으며 정상적으로 차임을 납부해야 계약 해지의 불이익을 피할 수 있다.