전세사기 막는 '임대차 신고제'... 확정일자 자동 부여로 보증금 지킨다

2021년 6월 1일부터 시행된 주택 임대차 계약 신고 제도가 임차인의 보증금 안전을 지키는 핵심 법적 안전망으로 정착하고 있다.

과거에는 임차인이 계약 체결 후 주민센터나 등기소를 직접 방문해 확정일자를 별도로 받아야 하는 번거로움이 있었으나, 현행 제도 도입 이후 임대차 신고만으로 확정일자가 자동 부여되는 체계가 구축됐다.

이를 통해 축적된 투명한 임대차 정보는 시장의 정보 불균형을 해소하고 전세사기 위험을 사전에 차단하는 데 기여하고 있다는 평가다.

원스톱 신고로 확정일자 자동 부여... 법적 보호 요건 신속 완성

수도권, 광역시, 도의 시 지역 등 지정된 대상 지역에서 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월차임이 30만 원을 넘는 주택 임대차 계약을 체결한 경우, 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 관청에 신고해야 한다.

특히 임차인이 이사 후 주민등록법에 따라 전입신고를 진행하면서 임대차 계약서를 함께 제출하면 임대차 계약 신고를 마친 것으로 간주된다.

신고 접수가 완료되면 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항에 따라 주택임대차보호법상 확정일자가 자동으로 부여된다. 별도의 행정 절차를 추가로 거치지 않고도 임차인이 법적 보호 요건을 빠르게 완성할 수 있게 된 셈이다.

실제 입주와 전입신고 동반돼야... 이튿날 0시 우선변제권 효력 발동

확정일자는 임대주택이 경매나 공매로 넘어가는 비상 상황에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받는 '우선변제권'의 필수 요건이었다. 다만 법적 효력을 완성하기 위해서는 실무상 유의해야 할 점이 있다고 법률 전문가들은 지적했다.

우선변제권은 확정일자뿐만 아니라 주택의 인도(실제 입주)와 전입신고라는 대항요건이 모두 갖춰져야 발동한다는 설명이다.

따라서 임차인이 실제 주택을 인도받고 전입신고와 임대차 신고를 함께 마쳐야 그 이튿날 0시부터 대항력과 우선변제권을 동시에 확보하게 된다고 전문가들은 당부했다.

제도를 올바르게 활용할 경우 확정일자 부여 지연으로 인해 선순위 담보권자에게 권리 순위가 밀리는 리스크를 대폭 줄일 수 있었다고 덧붙였다.

선순위 권리관계 사전 확인... 전세사기 피해 예방의 핵심

임대차 신고제는 거래 투명성을 확보해 깡통전세나 전세사기 피해를 사전에 예방하는 실질적 장치 역할도 수행했다. 신고된 임대차 데이터가 공적 장부인 확정일자부로 통합 관리되어 왔기 때문이다.

이를 통해 임차 예정인은 임대인의 동의를 얻어 해당 주택의 선순위 보증금 및 차임 현황을 미리 확인할 수 있었다고 전문가들은 설명했다.

아울러 대항력과 확정일자 확보는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법상 피해자 인정 및 구제 절차를 진행하기 위한 필수 전제조건이었던 만큼, 계약 초기 단계부터 임대차 신고제를 정확히 활용하는 대비가 시급하다고 전문가들은 강조했다.