5년 치 연세 선납했는데…'건물 지을 테니 나가라'는 임대인, 막을 수 있나?

임차인 A씨는 영업 중인 카페 전용 주차장 부지를 확보하기 위해 5년 장기 임대차 계약을 체결했다. 계약 조건에 따라 보증금 없이 수천만원 상당의 5년 치 연세를 일시불로 선납했고, 차임 연체 없이 정상적으로 주차장을 운영해 왔다.

하지만 계약 기간이 수년 이상 남아 있는 상황에서 임대인 B씨로부터 황당한 통보를 받았다. 해당 부지에 건물을 신축할 예정이니 지정된 기한 내에 땅을 비워달라는 내용증명이 전달된 것이다.

심지어 B씨는 A씨의 사전 동의도 없이 사람들을 동원해 주차장 부지를 둘러보고 실측하며 사진을 촬영하기까지 했다. 5년 치 차임을 모두 지불하고도 쫓겨날 위기에 처한 A씨.

임대인의 일방적인 명도 요구를 거부하고 계약 기간 동안 장사를 계속할 방법은 없을까?

변호사들 "임대인의 일방적 해지 요구, 법적 효력 없어"

법률 전문가들은 임대인 B씨의 명도 요구가 법적으로 효력이 없다고 입을 모은다.

임차인에게 차임 연체 등 계약상 귀책사유가 없는 이상, 임대인 개인의 건축 계획이나 사정만으로 유효한 임대차 계약을 일방적으로 해지할 수는 없기 때문이다.

법무법인 명륜 오지영 변호사는 "임대차는 약정 기간이 정해져 있고 임차인에게 귀책사유가 없는 이상 임대인이 자신의 사정만으로 일방 해지할 수 없다"며 "임대인의 명도 요구에 응할 의무는 없다고 보는 것이 타당하다"고 설명했다.

법무법인 한강 허은석 변호사 역시 "계약서상 중도해지권이나 건축 시 계약을 종료한다는 특약이 없다면 임차인에게 절대적으로 유리한 사안"이라며 "오히려 공사로 주차장 사용이 제한된다면 임대인의 채무불이행 책임이 문제 될 수 있다"고 지적했다.

"착공 시작되면 늦는다"…'공사금지 가처분' 신청 서둘러야

문제는 B씨가 법적 효력 여부와 상관없이 공사를 강행할 가능성이다. 변호사들은 실제 착공이 시작되기 전에 시급히 법적 조치를 취해야 한다고 강조했다.

법무법인 쉴드 이진훈 변호사는 "임대인이 실제로 착공을 강행할 경우를 대비해 즉시 공사방해금지 가처분을 검토해야 한다"며 "착공이 시작되면 회복하기 어려운 손해가 발생할 수 있다"고 조언했다.

변호사 전병욱 법률사무소의 전병욱 변호사는 "보증금이 없는 토지 임대차 사안에서는 점유 권원에 기초한 '공사금지 및 출입금지 가처분'이 필요하다"며 "공사가 착수된 후 시간이 지나거나 건물이 완성되면 방해 배제 청구 자체가 어려워질 수 있으므로 신속한 대응이 핵심"이라고 강조했다.

이어 "주차장 사용을 방해받을 경우 남은 기간에 해당하는 선납 연세 반환과 카페 영업손실 배상 청구도 가능하다"고 덧붙였다.

동의 없이 들어와 실측…'주거침입' 형사 고소도 가능

B씨가 사전 동의 없이 주차장에 들어와 실측한 행위는 별도의 형사 처벌 대상이 될 수 있다. 임대인이라 하더라도 임차인이 적법하게 점유·관리 중인 공간에 함부로 들어갈 수 없기 때문이다.

법무법인 게이트 허훈무 변호사는 "사전 동의 없는 주차장 침입 및 실측 행위는 방실침입 등 형사상 문제로 이어질 수 있다"며 "확보한 CCTV 영상은 중요한 증거가 된다"고 말했다.

법무법인 랜드로 신지수 변호사도 "동의 없이 주차장 등 점유 공간에 침입한 행위는 건조물침입, 업무방해 등으로 다툴 여지가 있다"며 형사 고소와 민사상 대응을 함께 검토할 것을 조언했다.