'보증금 2천만원 먼저 줄게, 압류부터 풀어줘' 집주인 제안, 믿어도 될까?

오피스텔 전세 계약 만기가 지났지만 보증금 7천만원을 돌려받지 못한 A씨. A씨는 법에 따라 임차권등기를 설정하고 임대인의 재산에 채권 압류까지 걸어두었다.

최근 임대인에게서 연락이 왔다. 보증금 중 2천만원을 먼저 줄 테니, 걸어둔 임차권등기와 채권 압류를 전부 풀어달라는 것이었다. 심지어 원래 7천만원이었던 보증금을 6천만원으로 합의해달라는 말까지 덧붙였다.

일부라도 먼저 받을 수 있다는 생각에 솔깃했지만, 찜찜한 마음을 지울 수 없었다. A씨는 임대인의 제안을 받아들여도 괜찮을까? 이미 걸어둔 법적 장치를 풀었다가 나머지 돈을 영영 떼이는 건 아닐까?

"절대 먼저 풀어주면 안 돼"…한번 말소하면 '우선순위' 사라진다

변호사들은 한목소리로 임대인의 제안을 그대로 받아들여서는 안 된다고 경고했다. 2천만원만 받고 임차권등기와 채권압류를 먼저 풀어주는 것은 임차인이 확보한 법적 권리를 스스로 포기하는 위험한 행위라는 분석이다.

더든든 법률사무소 조수진 변호사는 "임차권등기와 채권압류, 절대 먼저 풀어주시면 안 된다"며 "지금 이 제안은 임차인에게 매우 불리한 구조"라고 선을 그었다.

법적으로 임차권등기나 압류를 해제한 뒤 다시 신청하는 것은 가능하다. 하지만 변호사들은 그 실효성에 의문을 제기했다. 로버스 법률사무소 신은정 변호사는 "재설정은 되지만 순위가 새로 시작된다"고 설명했다.

그는 "말소하는 순간 지금까지 지켜 온 대항력과 우선변제 순위가 사라진다"며 "그사이 근저당이나 다른 압류가 끼면 그 뒤로 밀려 보증금 회수가 어려워질 수 있다"고 지적했다.

법무법인(유한) 엘케이비평산 정진열 변호사 역시 "임차권 등기를 해제하는 순간 기존의 대항력과 우선변제권이 완전히 소멸한다"고 강조했다.

우리 법원은 임대인의 보증금 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 한다고 보고 있다. 따라서 A씨가 보증금 전액을 받기 전에 등기를 말소해 줄 의무는 없다.

단순 합의서는 '종이조각'…'공정증서'와 '동시이행'이 안전장치

임대인이 '나머지 돈을 즉시 주겠다'는 합의서를 써주겠다고 해도 안심할 수 없다. 합의서 자체는 법적 효력이 있지만, 약속을 어겼을 때 곧바로 돈을 받아낼 수 있는 강제력이 없기 때문이다.

뉴로이어 법률사무소 오동현 변호사는 "실제로 임대인이 약속을 지키지 않을 경우에는 합의서를 근거로 다시 소송을 제기해야 하고, 그 과정에서 시간과 비용이 추가로 들 수 있다"고 설명했다.

변호사들은 불가피하게 합의해야 한다면, 단순 합의서가 아닌 다른 안전장치를 마련해야 한다고 조언했다.

법률사무소 명중 임승빈 변호사는 "합의서는 사서증서가 아니라 공증(강제집행 인낙 문구 포함)으로 작성해 미이행 시 별도 소송 없이 바로 강제집행이 가능하도록 하는 게 실무상 안전하다"고 말했다.

가장 안전한 방법은 '동시이행'이다. 법무법인 약속 조범수 변호사는 "가능하면 잔금을 모두 지급받은 후 임차권등기와 압류를 해제하는 방식이 안전하다"고 밝혔다. 즉, 임대인에게서 남은 보증금 전액을 입금받는 것과 동시에 등기·압류 해제 서류를 넘겨주는 것이다.

보증금 1천만원 깎아달라는 요구, 들어줄 의무 있나

임대인의 '보증금 감액' 요구에 대해서도 변호사들은 단호하게 '응할 필요가 없다'고 답했다.

법무법인 한강 허은석 변호사는 "기존 7천만 원을 6천만 원으로 합의한다는 문구는 1천만 원을 포기하는 것으로 해석될 수 있으므로 명확한 의사가 없다면 동의해서는 안 된다"고 경고했다.

법무법인 반향 정찬 변호사 역시 "합의서에 잘못 서명하면 나중에 나머지 1천만 원을 스스로 포기한 것으로 해석될 가능성이 있다"며 주의를 당부했다.

오히려 현재 협상에서 유리한 쪽은 임차인 A씨다.

신은정 변호사는 "임차권등기와 압류가 걸려 있으면 임대인은 그 집을 팔지도 담보로 잡지도 못한다"며 "시간이 갈수록 지연이자가 쌓이는 것도 임대인 쪽 부담이니, 원금을 1천만원 깎아 달라는 요구까지 받아 주실 이유는 없다"고 조언했다.