나에겐 너무 낯선 '전·월세 계약서'⋯쓰기 전 반드시 확인해야 할 2가지

다가오는 3월, 대학생들은 개강을 앞두고 있다. 수업 시작의 설렘도 있겠지만 걱정이 앞서는 대학생들도 많다. 학교가 먼 학생들은 넘어야 할 산이 하나 있기 때문이다. 머물 집을 구하는 일이다.

이곳저곳 돌아다니며 집도 봐야 하고 계약서도 써야 하는데, 처음 집을 구하는 학생들은 이 과정이 만만치 않다. 계약서를 쓰는 것도 문제다. 나름 큰돈을 주고 계약하는 것인데, 서류 위엔 이해하기 어려운 부동산 용어가 잔뜩이다. 잘못 서명했다간 큰일이 날 것만 같아 조마조마하다.

처음 계약서를 쓸 때 반드시 확인해야 하는 것은 무엇일까. 법무법인 승우의 변형관 변호사와 함께 살펴보자.

발품을 팔아 마음의 드는 집을 찾았다고 무턱대고 계약서를 쓰면 안 된다. 이럴 경우 가장 먼저 해야 할 일은 그 집의 상태를 확인하는 것이다. 방법은 등기부 등본(등기사항 전부 증명서)으로 가능하다. 등기부 등본은 부동산과 관련된 모든 것을 담고 있는 서류라고 생각하면 쉽다.

부동산등기법 제15조 제2항에 따라 등기부는 표제부, 갑구(甲區), 을구(乙區)로 구성되어 있다. 벌써부터 어려운 말이 나오는 것 같지만, 침착하게 천천히 하나씩 뜯어보자.

등기부등본 예시 이미지. 표제부와 갑구, 을구에서 각각 확인해야 할 점이 있다. /독자 제공

표제부에서 확인해야 할 점

우선 표제부는 집에 대한 기본 정보를 담고 있는 부분이다. 사람으로 치면 '신상정보'에 해당한다. 표제부에는 집의 면적, 주소, 건물번호, 건물내역, 기타사항 등을 확인할 수 있다.

표제부에서는 주소가 일치하는지를 살펴봐야 한다. 세 가지가 일치해야 하는데, ❶표제부상 주소 ❷실제 그 집의 위치 ❸건축물대장상 주소가 모두 같아야 한다.

실제 집의 위치(❷)를 살펴볼 때는 번지수는 기본, 동⋅호수까지 정확히 맞는지 꼼꼼하게 봐야 한다.

귀찮더라도 건축물대장(❸)과의 일치 여부도 확인해야 한다. 건축물대장도 해당 건물의 정보를 담고 있는 서류지만, 법적으로 등기부 등본보다 효력이 우선하기 때문에 비교 확인이 필요하다.

우리 대법원은 지난 1996년 "잘못된 지번, 동, 호수로 계약을 하면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다"고 판시했다. 주소가 틀리면 아무런 법적 보호를 받지 못한다는 말이다.

갑구에서 확인해야 할 점

갑구는 집의 소유권에 대한 정보를 담고 있다. 이 정보를 통해 임차할 집의 주인이 누구인지를 확인할 수 있다. 임대차 계약은 등기부상의 소유자와 체결해야 하므로 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등의 인적사항을 확인해야 한다. 즉, 내가 만난 집주인이 서류상 소유자인지 확인해야 한다는 말이다.

만일 단독주택에 세 들어가는 경우라면, 별도로 토지소유자와 건물소유자가 같은지도 확인해야 한다.

갑구에는 해당 주택에 '압류, 가압류, 가처분, 가등기'가 되어있는지도 표시되는데, 하나라도 해당한다면 계약을 피하는 것이 좋다. 해당 주택이 다른 사람에게 넘어갈 위기에 처했을 가능성이 있기 때문이다.

을구에서 확인해야 할 점

을구는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며 저당권 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있다. 즉 임차할 집이 경제적으로 불안하지 않은지를 확인할 수 있는 부분이다. 만약 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 임차보증금을 돌려받기 어려워질 수 있기 때문에 계약을 피하는 것이 좋다.

등기부 등본의 내용을 통해 서류를 확인했다면 실제로 임차할 집을 방문하여 집의 상태를 확인하는 과정도 거쳐야 한다. 집을 둘러볼 때는 수압이나 벽지, 곰팡이의 여부, 난방, 전기시설, 채광 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.

이제 '이 집이다' 마음을 먹고 계약을 진행하기로 했다면 가장 중요한 것은 '본인 확인'이다. 집주인과 계약을 체결하는 경우 주민등록증을 통해 등기부상 소유자의 인적사항이 일치하는지 확인해야 한다.

계약은 집주인과 하면 제일 좋겠지만, 그러지 못한 경우도 종종 생긴다. 집주인의 부모나 배우자, 자녀 등이 가족의 대리인으로 오는 경우도 많다. 집주인의 대리인과 임대차계약을 체결할 때에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 한다.

추가 Point. 집주인 아내도, 남편도 믿어선 안 된다

집주인의 아내 또는 남편이라고 해서 바로 마음을 놓으면 안 된다. 부부에게는 서로 일상적인 일을 대신 결정할 권리가 있지만, 주택을 임대하는 것은 일상 가사에 포함된다고 보지 않는다. 법무법인 승우의 변형관 변호사는 "대리권이 증명되지 못하면 그 계약의 안전성은 보장되지 않는다"라고 조언했다.

추가 Point. 공인 중개사도 믿으면 안 된다

임대인을 대리한 공인중개사와 계약서를 쓰게 되는 경우도 있다. 이런 경우 전세금이나 보증금이 입금되는 통장이 '임대인의 명의'가 맞는지 확인해야 한다. 만약 공인중개사의 계좌로 입금하는 방식이라면 공인중개사가 임대인과 임차인을 모두 속여 보증금을 가로채는 등의 사기가 발생할 수도 있기 때문이다.