수천만 원 '컨설팅비' 알고보니 불법? 무자격 브로커에 당한 약사의 눈물

약국 개업 꿈에 부풀었던 약사 A씨는 '좋은 자리'라는 말에 속아 수천만 원을 날릴 뻔했다. '약국 전문 컨설턴트'를 자처한 B씨의 정체는 공인중개사 자격증도 없는 무자격 브로커였다.

B씨는 좋은 입지를 소개해 주겠다며 A씨를 한 건물로 데려가 임대차계약까지 일사천리로 진행했다. 계약서에는 해당 건물 내 유일한 약국이라는 '독점권' 조항까지 넣으며 신뢰를 쌓았다. 하지만 계약 직후, B씨는 법정 중개보수를 훌쩍 뛰어넘는 수천만 원을 '컨설팅 비용' 명목으로 요구했다.

이미 문을 연 약국에 해가 될까 두려워 돈을 건넸던 A씨는 뒤늦게야 법의 문을 두드렸다.

'컨설팅' 탈 쓴 불법 수수료, 돌려받을 수 있다

법률 전문가들은 B씨의 행위가 실질적인 컨설팅이 아닌 단순 중개였다면, A씨가 지급한 돈을 돌려받을 수 있다고 입을 모은다.

조수진 변호사(더든든 법률사무소)는 "약국 브로커가 공인중개사 자격 없이 법정 보수를 초과하는 컨설팅비를 받았다면 공인중개사법 위반"이라며 "무자격 중개행위는 형사처벌 대상이며, 수수료 약정 자체도 민사상 무효"라고 지적했다.

법적으로 효력 없는 계약에 따라 지급한 돈이므로 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다는 뜻이다. 대법원 판례 역시 '컨설팅' 명목이라도 실질이 부동산 중개라면 공인중개사법의 규제를 받아야 한다는 입장이다.

한대섭 변호사(모두로 법률사무소)는 "브로커가 무자격자일 경우 보수 지급 약정은 강행법규에 위반돼 무효"라며 "원칙적으로 전액 반환을 청구할 수 있다"고 설명했다.

건물주 바뀌어도 '독점권'은 살아있다

건물주가 바뀌면 약국 독점권이 사라질 수 있다는 A씨의 불안감 역시 기우에 가깝다. 전문가들은 '독점권은 그대로 승계된다'고 답한다. 조선규 변호사(법무법인 유안)는 "건물이 매매되더라도 새로운 소유주에게 임대인의 지위가 승계되므로, 약국 독점 조항의 효력도 유지된다"고 밝혔다.

상가건물 임대차보호법에 따라 새 건물주는 이전 주인의 권리와 의무를 그대로 물려받기 때문이다. 다만 김민경 변호사(법무법인 휘명)는 "분쟁 예방을 위해 해당 독점 조항에 대해 확정일자를 받아두는 것이 중요하다"며 "건물 매매 시 새로운 매수인이 이 사실을 알도록 임대인에게 명확한 고지를 요청하는 것도 좋은 방법"이라고 조언했다.

바쁜 약사는 약국에 소송은 변호사가 대신 뛴다

바쁜 약국 운영 탓에 소송을 망설일 필요도 없다. 변호사를 선임하면 소송 서류 준비부터 재판 출석까지 대부분의 절차를 대신할 수 있기 때문이다.

심준섭 변호사(법무법인 심)는 "소송은 변호사 대리로 진행 가능하며 의뢰인이 직접 출석할 필요성은 낮다"고 말했다. 그는 "승소할 경우 상대방에게 컨설팅비 초과분은 물론, 변호사 선임비 일부를 포함한 소송비용까지 청구할 수 있다"고 덧붙였다.

결론적으로 법은 A씨의 편이다.

무자격 중개 행위에 따른 초과 수수료는 돌려받을 가능성이 매우 높고, 건물주가 바뀌어도 약국 독점권이라는 방패는 잃지 않을 것으로 보인다.

만약 당신이 '컨설팅'이라는 달콤한 이름으로 포장된 거액의 수수료를 요구받았다면, 서명하기 전에 반드시 그가 '자격 있는 전문가'인지 먼저 물어야 한다. 그 질문 하나가 당신의 수천만 원을 지킬 수 있다.