중도금 미납 오피스텔 위약금 폭탄?…분양사 귀책 땐 계약금 돌려받는다

A씨는 2022년 길거리 영업사원의 권유에 오피스텔 2건을 분양받았다. 계약금을 냈지만 중도금부터는 사정상 납부하지 못했다.

최근 분양사로부터 계약해지와 함께 위약금을 내라는 내용증명을 받았다. 경제적 여유가 없어 눈앞이 캄캄해진 A씨. 그런데 변호사들은 뜻밖의 가능성을 제시했다.

경우에 따라 A씨가 위약금을 내기는커녕 오히려 냈던 계약금과 위약금까지 돌려받을 수도 있다는 것이다.

중도금 못 내고 2년…분양사서 날아온 '위약금' 내용증명

A씨는 2022년, 길거리에서 오피스텔 분양 영업을 하던 직원의 권유로 분양사무실을 찾았다. 계약할 생각이 없었지만, 분양직원이 '일부 보태주겠다'고 제안하며 설득해 그 자리에서 오피스텔 2건의 계약서에 서명했다.

계약금은 무사히 냈지만, 이후 중도금부터는 납부하지 못했다. 분양사 측에서 중도금 대출 안내를 해주기로 했지만 아무런 소식이 없었고, 그 사이 공사마저 지연돼 예정된 준공일보다 완공이 늦어졌다.

오피스텔이 완공된 후(현재 준공 약 2년) A씨는 계약해지를 요구했지만, 분양사는 '다음에 안내해주겠다'며 차일피일 미뤘다. 그러다 최근 분양사는 돌연 계약해지를 통보하며 위약금을 내라는 내용증명을 보내왔다.

A씨는 집을 비운 사이 배송된 최근의 내용증명은 받지 못했지만, 약 6개월 전에도 같은 내용의 우편물을 받은 적이 있다. 위약금을 낼 경제적 여유가 없는 A씨는 발만 동동 구르고 있다.

'공사 지연'이 핵심…오히려 분양사가 위약금 내야 할 수도

A씨가 위약금을 내지 않아도 될 뿐만 아니라 오히려 냈던 계약금을 돌려받을 가능성도 있다. A씨의 중도금 미납보다 분양사의 '귀책 사유'가 더 클 수 있기 때문이다.

변호사들은 분양사의 '공사 지연'을 핵심 쟁점으로 꼽았다. 법무법인 대한중앙 이동규 변호사는 "계약서에 입주예정일과 일정 기간 이상 지연될 경우 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 있는지 확인해야 한다"고 설명했다.

만약 계약서에 '입주예정일로부터 3개월 이상 지연 시 계약을 해제할 수 있다'는 식의 조항이 있다면, A씨에게 먼저 계약해제권이 발생했을 수 있다.

이 경우 A씨의 중도금 미납을 이유로 한 분양사의 위약금 청구는 부당하다고 맞설 수 있다.

법무법인 도모 김상훈 변호사는 "준공 지연이라는 시행사 측의 귀책 사유가 있다면 위약금 청구 자체가 부당함을 주장할 수 있다"고 짚었다. 제로변호사 홍윤석 변호사 역시 "공사 지연에 따른 계약 해제권 행사를 검토해 볼 필요가 있다"고 조언했다.

분양사가 약속했던 '중도금 대출 안내'를 이행하지 않은 점도 분양사의 귀책 사유가 될 수 있다.

법무법인 쉴드 남천우 변호사는 "중도금 대출 안내 미이행이 분양사 측 귀책사유로 인정될 경우 위약금 산정이나 계약해지 효력 자체를 다투는 논거로 활용할 수 있다"고 분석했다.

위약금 내게 되더라도 '감액' 가능…법원이 살피는 것들

만약 A씨의 귀책사유가 더 크다고 판단돼 위약금을 물게 되더라도, 분양사가 요구하는 금액을 전부 내야 하는 것은 아니다. 법원은 위약금이 부당하게 과다하다고 판단되면 직권으로 감액할 수 있다.

제이디종합법률사무소 전종득 변호사는 "위약금은 통상 손해배상액의 예정으로 추정되며, 금액이 부당하게 과다하면 법원이 감액할 수 있다"고 설명했다. 이어 "실제 오피스텔 분양사건에서도 분양자의 유인행위, 수분양자의 경제적 지위 등을 고려해 위약금을 감액한 사례가 있다"고 덧붙였다.

분양사가 해당 오피스텔을 다른 사람에게 다시 분양해 손해를 회복했는지도 감액에 영향을 미치는 중요한 요소다.

법무법인 채비 홍은영 변호사는 "분양사가 해당 호실을 다시 분양해 손해를 회복했는지가 중요한 자료가 되므로, 등기부등본을 떼어 소유권이 제3자에게 넘어갔는지 확인해 두시기 바란다"고 조언했다.

"내용증명 안 받으면 그만?"…무대응은 금물

A씨처럼 내용증명을 '폐문부재'로 받지 못하면 문제가 해결될까. 변호사들은 무대응은 금물이라고 지적했다.

법무법인 감명 이성호 변호사는 "내용증명을 폐문부재로 받지 못하고 있다고 해서 분쟁 자체가 없어지는 것은 아니다"라며 "이미 약 6개월 전에 계약해제 및 위약금 청구 통보를 받은 상태라면 오히려 당시 서류부터 확보하여 대응하는 것이 좋다"고 말했다.

법적으로 내용증명은 상대방에게 도달해야 효력이 발생하지만, 정당한 사유 없이 수령을 거부하면 도달된 것으로 간주될 위험이 있다.

따라서 현 단계에서는 분양계약서, 분양사가 보낸 내용증명, 분양직원과 나눈 대화 기록 등 관련 자료를 모두 확보해 법적 대응 가능성을 검토하는 것이 우선이다.

더신사 법무법인 장휘일 대표변호사는 "계약서 두 건, 계약금과 중도금 납부 내역, 분양직원과 주고받은 문자와 통화 자료, 대출 안내 및 준공 관련 자료를 모으시기 바란다"고 조언했다.