월세 미납 강제퇴거 명도소송 절차… 보증금 상계부터 확인

월세가 2개월분(2기) 이상 밀리면 임대인은 계약을 해지할 수 있지만, 세입자를 내보내려면 명도소송과 강제집행 절차를 거쳐야 한다.

민법 제640조는 차임 연체액이 2기에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정한다. 다만 해지 통보만으로 점유를 되찾을 수는 없고, 법원 판결과 집행관의 강제집행이 있어야 한다.

전세 끼고 월세를 놓은 A씨. 세입자가 두 달째 월세를 안 내고 연락도 뜸하다. 당장 짐을 빼고 비밀번호를 바꾸고 싶지만, 그렇게 했다가 오히려 자신이 고소당한다는 말을 들었다.

보증금이 아직 남아 있는데 굳이 소송까지 가야 하는지, 강제집행까지 몇 달이 걸리는지 막막하다. A씨처럼 절차를 몰라 첫 단추를 잘못 끼우는 임대인이 적지 않다.

대법원 사법연감 2024 기준 부동산 인도·명도 관련 본안 사건은 연간 약 4만~5만 건 규모로 꾸준히 접수된다.

법원행정처 2024년 사법연감 기준 건물인도 사건의 평균 심리기간은 6.4개월로 집계된다.

2024~2025년 고금리·역전세 국면에서 월세 연체 분쟁도 늘었다. 소송 전 보증금 상계 점검부터 계약해지, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행, 그리고 판결 없는 자력구제의 형사 리스크까지 순서대로 짚었다.

소송 전, 보증금 잔액과 연체 합계부터 비교하라

가장 먼저 할 일은 소송이 아니라 보증금 잔액과 연체 합계를 비교하는 계산이다.

보증금에서 밀린 월세를 빼고도 보증금이 남아 있다면, 세입자가 자진 퇴거할 가능성이 높아 소송 실익이 적을 수 있다. 반대로 연체가 쌓여 보증금을 거의 잠식한 상태라면 더 지체할수록 임대인 손해가 커진다.

보증금은 임대차가 끝나고 집을 비울 때 연체 차임을 자동으로 공제하는 담보다.

다만 계약이 유지되는 중에 임대인이 일방적으로 "이번 달 월세는 보증금에서 까겠다"고 상계하는 것은 다툼 소지가 있다. 연체액이 보증금에 근접했다면, 보증금 소진을 기다리지 말고 빠르게 계약해지와 소송 준비로 넘어가는 편이 안전하다.

월세 2개월 미납이면 계약해지가 가능하다

차임 연체액이 2기에 이르면 계약을 해지할 수 있다.

민법 제640조는 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정한다. 월세 계약이라면 2개월분이 밀린 시점이 기준이다.

주의할 점은 '연속 2개월'이 아니라 '합계 2기분'이라는 것이다. 한 달씩 띄엄띄엄 밀린 금액의 합이 2개월분에 이르러도 해지 사유가 된다.

해지는 내용증명 우편 등으로 명확히 통보해 둔다. 통보 시점과 연체 내역은 이후 소송에서 핵심 증거가 된다.

또한, 2기 이상의 월세 연체는 세입자의 강력한 무기인 '계약갱신요구권'을 무력화하는 합법적 사유가 된다.

주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있다.

대법원 판례에 따라, 과거에 2달 치를 밀린 적이 있다면 계약 만료 시점에 밀린 돈을 모두 갚았더라도 임대인은 정당하게 갱신을 거절하고 명도를 요구할 수 있다.

명도소송 전 점유이전금지가처분부터 건다

명도소송을 내기 전에 점유이전금지가처분을 먼저 신청하는 것이 실무의 일반적 흐름이다.

소송 중에 세입자가 제3자에게 점유를 넘겨버리면, 어렵게 받은 판결로도 그 새 점유자를 내보내지 못하는 문제가 생긴다. 점유이전금지가처분은 '현재 점유자를 고정'시켜 판결 효력이 헛돌지 않게 막는 보전처분이다.

가처분이 인용되면 집행관이 현장에 고지서를 부착한다. 이후 본안인 건물인도(명도)청구 소송을 제기한다.

세입자가 연락두절이거나 송달을 회피하면, 법원에 공시송달을 신청해 절차를 진행할 수 있다. 송달 지연으로 소송이 마냥 멈추는 것은 아니다.

명도소송과 동시에 밀린 월세도 함께 청구한다

명도소송을 내면서 밀린 차임과 부당이득반환 청구를 함께 묶는 것이 실무 흐름이다. 계약 해지 이후에도 세입자가 집을 점유한 기간은 법률상 원인 없이 사용한 것이므로, 임대인은 그 기간의 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있다.

청구 취지에는 보통 건물 인도와 연체 차임 및 인도 완료일까지의 차임 상당액을 함께 적는다. 이렇게 병합하면 별도 소송을 두 번 낼 필요 없이 한 번에 정리된다. 승소 확정 판결은 강제집행 근거가 되는 집행권원이 된다.

강제집행까지 통상 6개월 안팎, 비용은 예납이 필요하다

판결이 확정돼도 세입자가 자진해 나가지 않으면 민사집행법 제258조에 따라 집행관이 강제집행을 실시한다. 같은 조는 채무자가 부동산을 인도하지 않으면 집행관이 채무자 점유를 풀고 채권자에게 인도하도록 정한다.

소장 접수부터 강제집행 완료까지는 사안에 따라 통상 6개월 안팎이 걸린다. 세입자가 다투거나 송달이 지연되면 더 길어질 수 있다.

비용은 인지대·송달료 외에 강제집행 단계에서 집행관 수수료, 노무비, 짐을 옮겨 보관하는 운반·보관비가 추가된다.

서울중앙지법 집행관사무소 2024년 기준 강제집행 예납비용은 기본 수수료가 약 60만 원이고, 노무비는 투입 인원·시간을 기준으로 추가 산정된다.

짐 규모에 따라 수백만 원대가 들 수 있고, 이 비용은 채권자가 먼저 예납한 뒤 세입자에게 구상하는 구조다. 집행 후 세입자가 짐을 찾아가지 않으면 별도의 유체동산 매각 절차를 거친다.

판결 없이 자력구제하면 형사처벌 리스크 생긴다

판결 전에 임대인이 비밀번호를 바꾸거나 짐을 들어내거나 단전·단수하는 '자력구제'는 금지된다.

세입자가 점유 중인 집에 임대인이 동의 없이 들어가면 형법 제319조 주거침입죄가, 세입자의 점유라는 권리행사를 방해하면 형법 제323조 권리행사방해죄가 문제 될 수 있다. 짐을 부수거나 버리면 재물손괴죄까지 더해진다.

월세를 안 낸 쪽은 세입자라도, 점유를 실력으로 빼앗는 순간 임대인이 가해자가 되는 구조다.

법원 판결과 집행관을 통하지 않은 강제퇴거는 형법 제319조·제323조에 따라 주거침입·권리행사방해로 처벌받을 수 있다. 답답하더라도 절차를 지키는 것이 가장 빠른 길이다.

FAQ

Q1. 보증금이 남아 있어도 명도소송을 내야 하나요?

A. 연체액이 보증금을 거의 잠식했다면 소송으로 가는 편이 안전하다. 보증금이 넉넉히 남아 있다면 자진 퇴거를 유도하며 협의로 푸는 것이 시간·비용 면에서 유리할 수 있다.

Q2. 월세가 연속이 아니라 띄엄띄엄 밀렸는데 해지가 되나요?

A. 된다. 민법 제640조는 연체액 합계가 2기분에 이르면 해지할 수 있도록 정한다. 연속 2개월이 아니어도 누적 2개월분이면 사유가 된다.

Q3. 세입자가 연락이 안 되고 잠적했어요.

A. 송달이 안 되면 법원에 공시송달을 신청해 소송을 진행할 수 있다. 다만 잠적 전 점유이전금지가처분을 걸어두는 것이 안전하다.

Q4. 제가 직접 비밀번호를 바꾸고 짐을 빼면 안 되나요?

A. 판결과 집행관을 거치지 않은 강제퇴거는 형법 제319조·제323조에 따라 주거침입·권리행사방해 등 형사 문제로 이어질 수 있다.