전세보증금 부풀려 대출받았다면 HUG 보증책임 없다

전세보증금을 실제보다 부풀린 계약서를 근거로 받은 대출에 대해 주택도시보증공사(HUG)가 보증 책임을 지지 않아도 된다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결로 공적 보증기관의 면책 범위가 명확해졌다.

대법원 3부(주심 이흥구 대법관)는 22일 신한은행이 주택도시보증공사를 상대로 낸 보증 채무금 반환 청구 소송에서 원고 승소로 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다고 밝혔다. 이 사건의 발단은 임차인 A씨가 2017년 8월 전세 보증금이 2억6400만원으로 기재된 계약서를 근거로 신한은행에서 2억1000만원을 대출받은 것에서 시작됐다. 그러나 A씨가 집주인에게 실제로 지급한 금액은 2억3000만원에 불과했던 것으로 드러났다.

2년 뒤 대출 만기일이 됐지만 A씨는 대출금을 갚지 못했고, 신한은행은 2019년 12월 A씨의 대출금을 대신 갚아달라는 '보증 이행'을 HUG에 청구했다. 신한은행은 고객이 대출금을 갚지 못할 경우 HUG가 대신 갚아준다는 취지의 '대출 채무 보증 계약'을 미리 체결한 상태였다. 그러나 HUG는 '사기 또는 허위 전세계약에 따른 대출에 대해선 보증 책임을 지지 않는다'는 약관을 근거로 신한은행의 요청을 거부했다.

이 사건에서 각 심급별 판단이 달랐다. 1심과 2심은 HUG가 대출금을 대신 갚아줘야 한다고 판단했다. 1심은 "실제 지급된 2억3000만원 범위 내에서는 전세 계약이 유효하다"면서 "실제 보증금과 다른 내용으로 계약서가 작성되더라도 계약 전체가 무효가 되는 것은 아니다"라고 판시했다. 2심도 같은 판단을 내렸다. 이는 부분적 유효성을 인정하는 접근법으로, 허위 기재된 부분을 제외한 실제 거래 부분은 유효한 계약으로 보아 HUG의 보증책임을 인정한 것이다.

반면 대법원은 HUG의 주장을 받아들여 원심을 뒤집었다. 대법원은 "임차인이 규정상 대출 가능한 금액보다 더 많은 금액을 대출받기 위해 실제보다 부풀려 기재된 계약서를 근거로 대출을 받았다"며 "액수가 부풀려진 전세계약은 중요 사항에 대한 허위가 있는 것으로, 허위 전세계약에 대한 보증 책임을 지지 않아도 된다"고 판단했다. 대법원은 전세보증금 부풀리기 행위 자체를 허위 전세계약으로 규정하고, 이를 단순한 계약 조건의 차이가 아닌 대출 사기에 해당하는 허위 행위로 법적 판단을 내린 것이다.

이러한 판단의 차이는 허위 계약에 대한 법적 평가 기준의 차이에서 비롯됐다. 하급심은 부분적 유효성을 인정하는 관점에서 접근한 반면, 대법원은 대출 목적상 허위 기재의 전체적 효과를 중시하여 계약 전체의 허위성을 인정했다. 대법원은 실제 지급액과 계약서상 금액의 차이가 있는 경우, 이를 중요사항에 대한 허위기재로 보아야 한다는 기준을 제시했다.

이번 대법원 판결로 HUG는 정상적인 전세계약에 대해서만 보증책임을 지며, 허위나 사기가 개입된 계약에 대해서는 면책된다는 원칙이 확립됐다.

또한 약관상 '허위 전세계약'의 개념을 구체화하여, 향후 유사 사건에서 판단 기준으로 활용될 수 있는 선례를 만들었다. 임차인들이 대출 한도를 늘리기 위해 보증금을 부풀리는 행위에 대해 법적 책임을 명확히 했다.