집주인은 잠수, 매매가와 전세금 800만원 차이…'깡통전세' 경매 넘기면 보증금 받나요?

오피스텔 '깡통전세' 세입자 A씨는 고민 끝에 보증금 반환 청구 소송과 강제경매를 생각하고 있다. 집주인은 연락이 두절됐고, 순순히 보증금을 돌려줄 것 같지 않다.

A씨의 가장 큰 걱정은 오피스텔의 현 매매가와 자신의 전세 보증금이 약 800만원밖에 차이 나지 않는다는 점이다.

이런 상황에서 집이 경매로 넘어가도 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있다는 불안감이 크다.

만약 경매가 유찰을 거듭해 낙찰가가 보증금의 절반에도 못 미친다면 어떻게 될까. 전 재산이나 다름없는 보증금을 한 푼이라도 더 돌려받을 방법은 없을까?

매매가와 800만원 차이…경매해도 보증금 전액 회수 '어려울 수도'

변호사들은 현재 상황에서 경매만으로는 보증금 전액을 회수하기 어려울 수 있다고 봤다. 경매 낙찰금에서 각종 비용과 선순위 권리자의 몫을 먼저 떼고 남은 돈을 받기 때문이다.

법무법인 대환 김상훈 변호사는 "선순위 근저당권이 있는 상태에서 매매가와 전세보증금 차이가 800만원에 불과한 오피스텔이라면 매매가의 80%에 낙찰되어도 보증금 전액 회수는 어렵다"고 설명했다.

배당은 집행비용, 세금, 선순위 담보권 순으로 이뤄지고 남는 금액만 임차인에게 돌아온다는 것이다.

법률사무소 영신 임원균 변호사 역시 "경매가 진행돼 낙찰이 되더라도 보증금 전액을 돌려받는다는 보장은 없다"며 "등기부에 앞선 근저당 같은 선순위 권리가 있으면 임차인이 배당받는 금액이 그만큼 줄기 때문"이라고 말했다.

못 받은 보증금, 사라지는 것 아냐…집주인 다른 재산에 추가 집행 가능

다만 경매에서 보증금 전액을 받지 못했다고 해서 남은 돈을 포기해야 하는 것은 아니다. 변호사들은 배당받지 못한 보증금은 집주인에 대한 채권으로 그대로 남는다고 강조했다.

법률사무소 리그 공선영 변호사는 "낙찰가가 보증금에 미치지 못하더라도 미회수 잔액은 소멸하지 않고 임대인에 대한 채권으로 그대로 남으므로, 임대인의 예금·급여·다른 부동산에 대한 추가 강제집행이 가능하다"고 설명했다.

이를 위해선 보증금 반환 청구 소송 등을 통해 판결문과 같은 집행권원을 확보해두는 것이 중요하다.

법무법인 어프로치 이병호 변호사는 "보증금반환 청구소송을 제기하거나 지급명령을 신청하여 집행권원을 확보해야 한다"며 "집행권원이 있어야 강제집행을 통해 임대인의 모든 재산으로 보증금을 돌려받을 수 있다"고 조언했다.

경매 낙찰자가 남은 보증금 물어줘야 하나?…'대항력' 순위에 따라 달라져

경매에서 집을 낙찰받은 새 주인이 남은 보증금을 책임져야 하는지는 임차인의 '대항력' 순위에 따라 운명이 갈린다. 대항력이란 임차인이 제3자(새 집주인 등)에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다.

모두로 법률사무소 한대섭 변호사는 "전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖추었고, 임차인보다 먼저 설정된 은행 빚(근저당)이 없는 선순위 임차인이라면 상황은 다르다"며 "낙찰자가 낙찰 대금 외에 못 받은 보증금 잔액을 전액 떠안아서 물어줘야 한다"고 설명했다.

반면, 선순위 근저당권이 있다면 이야기가 달라진다. 법무법인 대환 김상훈 변호사는 "근저당권이 앞선다면 임차권은 낙찰로 소멸하므로 낙찰인에게는 청구할 수 없고, 임대인을 상대로 잔액을 청구해야 한다"고 선을 그었다.

유찰 반복되면 '셀프 낙찰'도 방법…가장 먼저 할 일은?

유찰이 반복돼 낙찰가가 계속 떨어질 경우, 임차인이 직접 경매에 참여해 집을 낙찰받는 '셀프 낙찰'도 방법이 될 수 있다. 뉴로이어 법률사무소 오동현 변호사는 "임차인이 직접 낙찰을 받아 소유권을 취득하는 방법도 검토할 수 있다"고 말했다.

한대섭 변호사는 "직접 경매에 참여하여 입찰가를 적어내고 낙찰을 받은 뒤, 배당받을 보증금과 내야 할 낙찰 대금을 상계 처리하는 방식"이라며 "취득세 등을 내고 집의 소유권을 가져와 나중에 제값에 팔아 손해를 만회하는 전략"이라고 부연했다.

이러한 법적 절차를 밟기 전 가장 먼저 해야 할 일은 '임차권등기명령' 신청이다. 법률사무소 리그 공선영 변호사는 "이사를 가시기 전에 반드시 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지해야 한다"고 강조했다. 등기가 완료되면 다른 곳으로 이사를 가도 기존의 권리를 지킬 수 있다.

제로변호사 홍윤석 변호사는 "우선 임대인의 부동산 등기부등본을 통해 선순위 권리관계를 파악하는 것이 급선무"라고 조언했다.