월세집 곰팡이·누수 문제까지… 수리 약속한 집주인과 계약 해지 될까

월세집에 누수와 곰팡이는 물론, 바퀴벌레와 쥐까지 나온다면 임차인은 어떻게 해야 할까. A씨는 최근 월세집에서 이런 문제를 모두 겪었다.

누수 공사는 마쳤지만 곰팡이 문제는 여전하고, 하수구 역류 등 다른 문제도 남아있다. A씨는 집주인에게 계약 해지를 요구했지만, 집주인은 남은 공사를 해주겠다는 말만 반복한다.

수리를 해주겠다고만 하면, A씨는 끔찍한 집에서 계속 살아야만 하는 걸까?

집주인이 '수리 약속'하면, 계약 해지는 어렵다

임대인이 하자를 보수하겠다고 약속하고 실제로 공사를 진행하는 상황이라면 즉각적인 계약 해지는 어려울 수 있다. 변호사들은 임대차 계약의 해지는 매우 엄격한 조건에서만 가능하다고 설명했다.

법적으로 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무(민법 제623조)를 부담한다. 하지만 변호사들은 집에 문제가 있다는 사실만으로 바로 계약을 해지할 수 있는 건 아니라고 봤다.

법률사무소 무율 전준휘 변호사는 "임대목적을 달성하기 어려운 정도라면 계약해지도 가능하나, 현재 질문주신 내용상 그와 같은 정도에 이른 것으로 단정할 만한 근거는 부족해 보인다"고 분석했다.

법무법인 베테랑 윤영석 변호사는 "판례는 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 하자가 아니라, 수선하지 않으면 계약 목적에 따른 사용·수익이 불가능할 정도의 중대한 하자가 발생한 경우 임대인의 수선의무 불이행을 이유로 한 계약 해지를 인정하고 있다"고 설명했다.

계약 해지 대신 '월세 감액'·'손해배상' 청구 가능

계약 해지가 어렵다고 해서 임차인이 모든 고통을 감수해야 하는 것은 아니다. 변호사들은 계약 해지 대신 월세 감액이나 손해배상을 청구하는 방법을 고려할 수 있다고 조언했다.

법무법인 심 심규덕 변호사는 임대인이 수리하지 않은 상태로 주택을 임대했다면 이는 임대인의 의무 위반에 해당한다며, 이로 인해 임차인이 입은 손해에 대해서는 배상책임이 있고 차임 감액을 청구할 수도 있다고 밝혔다.

법무법인 인화 김명수 변호사는 "누수, 곰팡이, 하수구역류문제 등으로 거주가 불가능할 경우에는 손해배상 외에도 계약해지가 가능할 것이지만, 그러한 정도에 이르지 못하는 경우에는 월세감액청구 등의 방법을 동원하여야 할 것으로 보인다"고 말했다.

하자로 인해 집의 일부를 제대로 사용하지 못했다면, 그 비율만큼 월세를 깎아달라고 요구할 수 있다는 것이다.

'이렇게' 대응해야 법적 권리 지킨다

변호사들은 법적 권리를 지키기 위해선 명확한 증거를 확보하고 절차에 따라 대응하는 것이 중요하다고 강조했다.

우선 누수, 곰팡이, 하수구 역류, 해충 등 모든 하자에 대해 사진과 동영상 등 명확한 증거를 확보해야 한다. 이후 임대인에게 구체적인 수리를 요청하고, 특정 날짜까지 수리가 완료되지 않으면 계약을 해지하겠다는 의사를 담은 내용증명 우편을 보내는 것이 좋다.

윤영석 변호사는 "임대인에게 하자의 구체적인 내용과 수리를 요청하는 내용, 그리고 '언제까지 수리가 완료되지 않을 경우 계약을 해지하겠다'는 의사를 명확히 하여 내용증명 우편으로 통지하는 것이 좋다"며 "이는 임대인의 의무 불이행과 계약 해지 의사를 입증하는 중요한 자료가 된다"고 짚었다.

김명수 변호사도 "문자나 카톡 등으로 임대인에게 모든 문제가 해결될 때까지 월세에 대한 상당한 감액을 요구하시면서 증거를 확보하시기 바란다"고 조언했다. 변호사 명의로 내용증명을 발송해 임대인을 압박하는 방법도 고려해볼 수 있다.

만약 임대인과의 협상이 제대로 이루어지지 않는다면, 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 분쟁 해결을 시도하거나 법원에 소송을 제기해 문제를 해결해야 한다.