상가 간판이 행인을 덮쳤다…임차인과 건물주, 진짜 책임은 누구에게?

평온했던 일상은 한 통의 전화로 산산조각 났다. 상가 외벽 간판이 떨어져 행인이 중상을 입으면서, 건물주와 임차인 간 책임 소재를 둘러싼 법적 분쟁이 예고됐다.

어머니가 소유한 1층 상가 건물에서 사고가 터진 것은 며칠 전. 외벽에 설치된 목재 데크와 간판이 통째로 떨어져 길 가던 행인의 다리를 덮쳤다. 피해자는 수술 후 중환자실에 입원할 만큼 크게 다쳤다. 경찰서 형사과에 사건이 배정됐다는 소식만으로도 가슴이 철렁 내려앉았는데, 더 혼란스러운 상황이 벌어졌다.

상가에 입주한 임차인들이 “건물주와 함께 공동으로 대응해야 한다”며 목소리를 높이기 시작한 것이다. 누구의 잘못인지 따지기보다 일단 힘을 합쳐 사태를 수습하자는 그들의 주장에, 건물주인 어머니는 누구의 말을 믿어야 할지 갈피를 잡지 못하고 있다.

날벼락 같은 사고, 건물주 책임 피할 수 있나?

건물주가 책임을 피하기는 어려워 보인다. 우리 법은 공작물의 설치 또는 보존의 문제로 타인에게 손해를 입힌 경우, 그 책임을 매우 엄격하게 묻기 때문이다.

법무법인 창세의 박영재 변호사는 “건물 외벽은 일반적으로 공용부분으로, 건물 소유자(임대인)의 관리 책임 영역에 속한다”며 “임대인은 「민법」 제758조에 따라 ‘공작물 설치·보존의 하자’에 대한 손해배상 책임을 질 수 있다”고 설명했다.

다만 책임의 순서는 정해져 있다. 법률사무소 리그의 이요한 변호사에 따르면, 1차적 책임은 해당 시설물을 직접 사용하는 ‘점유자(임차인)’에게 있다. 만약 임차인이 자신의 영업을 위해 간판을 설치했다면, 그 관리에 대한 책임 역시 임차인이 먼저 져야 한다. 건물주인 ‘소유자’는 점유자인 임차인이 “손해 방지에 필요한 모든 주의를 다했다”는 사실을 증명했을 때 비로소 2차적 책임을 지게 된다.

하지만 현실적으로 임차인이 이를 완벽히 증명하기는 쉽지 않아, 건물주 역시 일정 부분 책임을 분담할 가능성이 크다.

임차인 주장대로 ‘공동 대응’이 정답일까?

임차인들의 ‘공동 대응’ 주장은 법적으로 반드시 따라야 할 의무는 아니다. 여러 변호사들은 책임 소재가 명확히 가려지지 않은 상태에서 섣불리 공동 대응에 나서는 것을 경계해야 한다고 조언했다.

법무법인 자산의 조새한 변호사는 “간판을 설치한 것이 임차인이라면 임차인이 1차적으로 책임을 져야 한다”면서도 “간판이 건물에 부착돼 있었고 건물 관리 책임이 임대인에게도 있는 만큼 공동 책임을 질 우려도 있다”고 지적했다. 결국 핵심은 ‘누가, 왜 책임을 져야 하는가’를 가리는 것이다.

만약 사고 원인이 임차인이 설치한 간판의 부실 때문이라면 해당 임차인의 과실이 크다. 반면, 간판을 지지하던 건물 외벽 자체의 노후화가 문제였다면 건물주의 책임이 더 무거워진다. 이 경우, 건물주와 특정 임차인은 피해자에 대해 ‘공동불법행위자’로서 연대해 손해를 배상해야 할 수 있다.

하지만 배상 후 각자의 과실 비율에 따라 상대방에게 비용을 청구하는 ‘구상권’을 행사할 수 있어, 최종적인 부담은 달라진다.

지금 당장 건물주가 해야 할 일은?

변호사들이 공통적으로 가장 먼저 해야 할 일로 꼽는 것은 ‘보험 가입 여부 확인’이다.

HB & Partners의 이충호 변호사는 “가장 먼저 ‘시설소유자 배상책임보험’ 등 관련 보험 가입 여부를 확인하고, 가입했다면 즉시 보험사에 사고를 접수해야 한다”고 강조했다. 보험을 통해 피해자 치료비, 합의금, 시설물 파손 비용 등을 처리하는 것이 최선이라는 것이다.

이와 동시에 경찰 조사에 성실히 임하며 사고의 정확한 원인을 파악하기 위한 증거를 확보해야 한다. 법무법인 대한중앙의 한병철 변호사는 “간판 설치 및 관리에 관한 시공업체 계약서, 관리 일지, 임대차계약서 등을 미리 준비해야 한다”고 조언했다.

또한, 형사 처벌 수위와 민사상 손해배상액을 줄이는 데 결정적 역할을 하는 피해자와의 합의를 서두르는 것도 중요하다.