"집 샀으면 직접 살아라" 확 바뀐 부동산 세제⋯ 전월세난 불씨 될까

정부가 실거주자에게는 세금 부담을 줄이고 비거주자에게는 세금을 대폭 늘리는 '2026년 부동산 세제개편안'을 발표했다.

부동산 시장 안정화와 조세 정의 실현을 위해 칼을 빼 들었지만, 당장 임대차 시장에 미칠 파장을 두고 전문가들의 의견이 엇갈리고 있다.

4일 CBS 라디오 '박성태의 뉴스쇼'에 출연한 고란 경제전문 기자는 이번 개편안을 "집 사면 살아라"라는 한 줄로 요약했다. 살지 않는 집에 대한 세제 혜택을 대폭 축소해, 투기성 다주택 보유를 막겠다는 정부의 강한 의지가 담겼다는 것이다.

'보유'만으로는 혜택 없다⋯ 양도세 장기보유 특별공제 대수술

가장 눈에 띄는 변화는 양도소득세(집을 팔 때 얻은 이익에 매기는 세금)의 장기보유 특별공제 개편이다.

현재는 집을 10년 보유하고 10년 거주하면 최대 80%(보유 40%, 거주 40%)의 공제 혜택을 받는다.

하지만 2029년부터는 보유 공제율이 전면 폐지되고 오직 거주 공제율만 연 8%씩 최대 80%가 적용된다. 직접 살지 않으면 양도세 폭탄을 맞게 되는 구조다.

또한, 무제한이던 공제 한도도 신설된다. 2029년부터는 양도 차익 공제 한도가 10억 원으로 묶인다.

이에 대해 최은영 한국도시연구소장은 "2024년 기준 장기보유 특별공제액 51조 원 중 46조 원이 서울에 집중된 강남 특별 공제였다"며 "비정상적인 제도가 정상화되는 과정"이라고 평가했다.

반면, 예외 규정에 대한 지적도 나왔다. 정부는 직장 전근이나 부모 봉양 등 부득이한 사유로 인한 실거주 불가 시 최장 3년의 유예기간을 두기로 했다.

권대중 한성대 석좌교수는 "부모를 봉양하는 기간이 3년으로 끝나는 것은 아니다"라며 예외 인정 범위가 너무 짧다고 꼬집었다.

종부세 징벌적 과세 폐지⋯ '주택 수' 대신 '자산 가액' 기준으로

매년 부과되는 종합부동산세 기준도 크게 바뀐다.

기존 다주택자를 겨냥했던 징벌적 과세 방식에서, 보유한 주택 가치를 모두 합산해 과세표준에 따라 단일 세율표를 적용하는 '자산 가액 기준 부담 과세'로 전환된다.

이에 따라 비거주 1주택자의 종부세 기본공제액은 기존 12억 원에서 9억 원으로 줄어들고, 다주택자도 기본공제가 4억 원으로 축소된다.

반면 실거주 1주택자의 기본공제액은 14억 원으로 상향된다. 다주택자라도 합산 가액이 낮으면 세 부담이 줄어들지만, 똘똘한 한 채를 가졌더라도 거주하지 않으면 세금 부담이 급증하게 된다.

집값 안정화 긍정적 효과 vs 전월세 물량 감소로 세입자 피해

이번 개편안의 시장 효과를 두고는 우려와 긍정이 팽팽하게 맞섰다.

권 교수는 조세 부담이 임대차 시장으로 전가될 가능성을 우려했다. 그는 "살지 않는 집에 혜택을 주지 않으면 집주인들이 억지로라도 들어가 살게 되어 전월세 물량이 줄어들 것"이라며 "수요가 몰리면 전월세 가격이 올라가는 부작용이 생길 수 있다"고 지적했다.

고 기자 역시 "서울 아파트 자가 비율이 44%에 불과한 상황에서 (집주인들이 입주하면) 전월세난이 발생할 수밖에 없다"며 정책 수단과 목적의 불일치를 비판했다.

반면, 최 소장은 정반대 분석을 내놨다.

그는 "주택 가격이 떨어지면 장기적으로 전월세 가격도 떨어진다"며 "초고가 주택 가격 상승이 전체 주택 시장의 키 맞추기를 유발하는 대세 상승기로 갈 위험이 있어 특단의 대책이 필요했다"고 반박했다. 집값 안정이 곧 서민 주거 안정으로 이어진다는 주장이다.

정부는 이번 세제개편안을 통해 투기 수요를 억제하겠다는 명확한 신호를 보냈다. 2027년까지는 과도기를 거쳐 2028년부터 제도가 본격 적용되는 만큼, 다주택자들과 비거주 1주택자들의 셈법이 한층 복잡해질 전망이다.