임대인이 보증금 못 준다고 잠적했어요…이사 가도 보증금 지킬 수 있나요?

계약 만료를 앞두고 임대인에게서 보증금 반환 불가 통보를 받은 A씨. 이미 두 달 전 문자로 퇴거 의사를 남겼고, 심지어 임대인은 살던 집까지 팔고 잠적한 상황.

이처럼 주소가 불분명한 임대인에게 굳이 내용증명을 보내려 애쓸 필요가 없다는 게 변호사들의 공통된 의견이다.

심준섭 변호사(법무법인 심)는 "2월 문자 통지로 이미 유효한 의사표시가 완료되었으므로 내용증명 발송은 필수가 아니며, 대위변제 이후 지연손해금은 별도로 임대인에게 청구 가능하다"고 설명했다.

조기현 변호사(법무법인대한중앙)는 한발 더 나아가 "내용증명을 카톡으로 보낸 뒤 상대방이 읽었다는 것을 확인할 수 있다면(숫자 '1'이 없어진다면) 도달을 주장할 수 있습니다"라며 실용적인 대안을 제시했다.

법률 전문가들이 만장일치로 꼽는 첫 번째 행동은 바로 '임차권등기명령' 신청이다. 임차권등기명령은 세입자가 이사를 가더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리를 유지시켜주는 가장 강력한 법적 장치다.

임대인이 잠적해 주소를 몰라도 걱정할 필요 없다. 강대현 변호사(법무법인 도모)는 "등기부상 주소가 변경되었더라도 임차권등기명령 신청 시 법원의 보정명령을 통해 임대인의 주민등록초본을 발급받아 송달할 수 있으니 공시송달을 미리 걱정하실 필요는 없습니다"라고 명쾌한 해법을 제시했다.

보증보험 가입했어도 '지연 이자'는 따로 소송해야

보증보험에 가입했으니 원금은 떼이지 않을 것이라는 안도감, 그러나 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관을 통한 대위변제는 통상 계약 종료 후 2개월이 지나야 청구가 가능하며, 결정적으로 원금에 대해서만 보상이 이뤄진다.

즉, 집주인의 잘못으로 수개월간 돈이 묶여 발생한 지연 이자는 보증기관이 책임지지 않는다. 이 손해는 임차인이 직접 민사소송을 통해 임대인에게 받아내야만 한다.

한대섭 변호사(모두로 법률사무소)는 "대위변제를 받기까지 지연된 기간에 대해 별도의 민사소송이나 지급명령을 신청하여 지연배상금을 청구하실 수 있습니다. 이때 민법 제397조에 따른 법정이율 연 5%를 적용하며 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다"라고 설명했다.

보증보험으로 원금을 안전하게 회수하는 것과는 별개로, 이자까지 받아내기 위한 소송 준비를 동시에 해야 하는 이유다.

가압류로 돈줄부터 묶어야

임대인이 "돈이 없다"고 버틸 때를 대비한 가장 확실한 압박 카드는 무엇일까. A씨의 경우, 임대인이 아내와 공동명의로 다른 아파트를 소유하고 있었다.

법률 전문가들은 이것이 지연이자 청구 소송에서 승소한 후 돈을 받아낼 수 있는 매우 중요한 책임재산이라고 입을 모았다. 특히 소송에 들어가기 전, 임대인이 이 재산을 처분하지 못하도록 미리 묶어두는 가압류 조치가 결정적이다.

강대현 변호사는 "임대인의 공동명의 부동산은 추후 강제집행 대상이 될 수 있는 귀중한 책임재산입니다. 보증보험 청구와는 별도로, 임대인의 재산 은닉을 방지하기 위해 해당 부동산 지분에 대한 가압류 등 보전처분을 병행하는 것이 실효적인 전략입니다"라고 강조했다.

보증보험으로 원금 회수를 진행하는 동시에, 별도 소송과 가압류를 통해 지연 이자에 대한 집행력을 확보하는 '투 트랙' 전략이야말로 악성 임대인에게 책임을 끝까지 묻고 금전적 손해를 완벽히 메울 수 있는 최선의 방법이다.