'아파트 팔리면 줄게요' 집주인 말만 믿었다간…'깡통전세' 보증금 1억 날릴 수도

오피스텔 전세 계약이 끝났지만 1억원의 보증금을 돌려받지 못한 A씨.

집주인은 자신이 가진 다른 아파트가 팔리면 보증금을 주겠다고 약속했지만, 계약 종료일이 지나도록 아파트는 팔리지 않았다.

설상가상으로 집주인은 이제 연락까지 두절된 상태다. A씨가 사는 오피스텔의 시세는 8000만원 이하로, 경매에 넘겨도 보증금 전액을 회수하기 어려운 이른바 '깡통전세'다.

A씨는 집주인의 말을 믿고 아파트가 팔릴 때까지 기다려야 할까, 아니면 보증금을 지킬 다른 방법이 있을까?

보증금 1억인데 집값 8천만원…'아파트 팔리면 주겠다'더니 연락 끊은 집주인

A씨는 보증금 1억원을 내고 오피스텔에 거주하다 최근 계약이 묵시적으로 종료됐다. 하지만 집주인은 보증금을 돌려주지 않고 있다. 집주인은 "소유한 다른 소형 아파트가 매매되면 보증금을 돌려주겠다"고 했지만, 약속은 지켜지지 않았다.

오히려 집주인은 "매매가 완료돼야 보증금을 줄 수 있다"는 주장만 반복하다가 이제는 연락조차 받지 않는다.

A씨가 사는 오피스텔 시세는 8000만원 밑으로 떨어져, 법적 절차를 밟아도 1억원의 보증금을 모두 회수하기는 어려운 상황이다.

임차권등기만 믿으면 '낭패'…보증금 전액 회수 보장 안 돼

변호사들은 집주인의 말을 믿고 기다리는 것이 가장 위험한 선택이라고 한목소리로 경고했다. 특히 오피스텔 시세가 보증금보다 낮은 '깡통전세' 상황에서는 임차권등기만으로는 보증금 전액을 지킬 수 없다고 지적했다.

법무법인 쉴드 남천우 변호사는 "임차권등기명령은 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 절차일 뿐 보증금 전액의 회수를 보장하는 제도는 아니다"라며 "오피스텔 시세가 보증금에 미치지 못하는 상황이라면 경매를 통해서도 부족분이 남을 가능성이 있다"고 설명했다.

임차권등기는 이사를 가더라도 기존 주택에 대한 권리를 지켜주는 제도이지, 부족한 보증금을 채워주는 장치가 아니라는 의미다. 따라서 집주인의 다른 재산에 대한 조치가 반드시 필요하다.

법률사무소 정벽 김인규 변호사는 "솔직히 말씀드리면, 지금은 아파트가 팔리기를 기다릴 상황이 아니다"라며 "임대인까지 연락두절이라면 다른 아파트가 남아 있을 때 먼저 보전하는 게 중요하다"고 강조했다.

"골든타임은 바로 지금"…집주인 다른 아파트 '가압류'부터 서둘러야

변호사들은 해결책으로 집주인 소유의 다른 아파트에 '가압류'를 신청하는 것을 최우선 조치로 꼽았다. 가압류는 채무자가 재산을 임의로 처분하지 못하도록 묶어두는 법적 절차다.

특히 가압류는 임차권등기가 완료될 때까지 기다릴 필요 없이 즉시 신청할 수 있다. 제로변호사 홍윤석 변호사는 "임대차 계약이 종료되었다면 보증금 반환 채권을 근거로 즉시 가압류를 신청할 수 있다"며 "경매와 가압류를 병행하여 채무자를 압박하는 것이 효율적"이라고 조언했다.

오히려 아파트 매매가 완료되기 전에 가압류를 거는 것이 핵심이라는 지적도 나왔다.

법률사무소 파운더스 하진규 변호사는 "매매가 완료되어 소유권이 넘어가면 그 부동산에 대한 강제집행이 불가능해진다"며 "집주인이 매매를 진행 중이라는 사실을 알고 있는 지금이 가압류를 걸 수 있는 마지막 타이밍"이라고 힘주어 말했다.

법무법인 창세 김정묵 변호사는 "다른 아파트 즉시 가압류, 임차권등기, 보증금반환소송 순으로 진행하는 것이 적절하다"며 "이미 연락두절까지 된 상황이므로 신속하게 가압류부터 진행하는 것이 핵심"이라고 정리했다.