세입자가 망가뜨린 집, 보증금 전액 묶어둬도 될까?

임대차 계약 종료 후 집 곳곳이 파손된 것을 발견한 임대인. 세입자에게 원상복구를 요구했지만 이행되지 않았다.

그렇다면 수리가 끝날 때까지 보증금 전액을 주지 않아도 될까? 홧김에 현관문 비밀번호를 바꿔버리는 건 괜찮을까? 법률 전문가들은 수리비만 공제 후 즉시 반환이 원칙이며, 일방적 출입 통제는 ‘이자 폭탄’과 형사 처벌이라는 부메랑으로 돌아올 수 있다고 경고한다.

'수리비는 공제, 잔액은 즉시'...전액 묶으면 '이자 폭탄' 맞는다

임대차 계약의 단골 분쟁인 '원상복구' 문제. 법률 전문가들의 의견은 하나로 모인다.

임대인은 파손된 부분의 수리에 필요한 '실제 비용'만을 보증금에서 공제하고, 나머지는 계약 만료일에 맞춰 즉시 반환해야 한다는 것이다. HB & Partners의 이충호 변호사는 "임대인은 원상복구에 필요한 ‘실제 비용’만을 보증금에서 공제할 수 있으며, 해당 비용을 제외한 나머지 보증금은 계약 만료일에 반환해야 합니다"라고 명확히 했다.

이를 어기고 보증금 전액을 돌려주지 않고 버틴다면, 임대인이 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있다.

신경렬 변호사는 "원상 복구에 필요한 비용만큼만 보증금에서 공제 후 나머지 보증금을 반환하는 것은 가능하나, 보증금 전액을 반환하지 않는 것은 어렵습니다. 보증금에 대한 지연손해금을 부담하셔야 하기 때문입니다"라고 지적했다.

대법원 판례 역시 같은 입장이다.

법무법인 반향의 정찬 변호사는 "대법원 판례에 따르면 보증금 반환과 원상복구는 동시이행 관계로, 임대인은 임차인이 사소한 원상복구 의무를 이행하지 않았다고 해서 보증금 전액 반환을 거부할 수 없으며, 과도한 반환 지연은 신의칙 위반으로 인정될 수 있습니다"라고 설명했다.

결국 임대인이 합법적으로 반환을 거부할 수 있는 돈은 객관적인 견적에 따른 수리비에 한정된다.

홧김에 비밀번호 변경? '자력구제' 해당해 형사처벌 가능

보증금 반환을 두고 감정이 격해졌다고 해서 임대인이 현관 비밀번호를 임의로 바꾸는 행위는 절대 금물이다.

이는 상황을 최악으로 몰고 가는 지름길이 될 수 있다. 법무법인대한중앙 조기현 변호사는 해당 행위가 가능한지 묻는 질문에 대해 "임의로 변경하면 안됩니다"라고 단언했다.

보증금이 전액 반환되지 않은 이상, 임대차 계약은 법적으로 완전히 끝난 것으로 보지 않기 때문이다.

법무법인 심의 심준섭 변호사는 "임차인이 퇴실하여 점유를 이전했더라도, 보증금 반환 문제가 해결되기 전 임대인의 일방적인 비밀번호 변경은 임차인의 권리를 침해하는 행위입니다"라고 경고했다.

이러한 행위는 민사 관계에서 원칙적으로 금지되는 '자력구제'에 해당할 수 있다는 게 전문가들의 분석이다.

김기윤 변호사는 "특히 분쟁이 있는 상황에서 임대인이 일방적으로 세대 비밀번호를 변경하거나 출입 자체를 제한할 경우, 이는 자력구제에 해당할 수 있어 법적으로 문제가 될 소지가 있습니다"라고 지적했다.

이충호 변호사 역시 "이는 추후 불필요한 형사상, 민사상 분쟁의 원인이 될 수 있으므로, 보증금 정산을 완료하고 임차인으로부터 열쇠나 비밀번호를 정식으로 인도받는 절차를 거치는 것이 안전합니다"라고 조언했다.

결론적으로 가장 현명한 해결책은 객관적인 수리비 견적을 확보해 해당 금액만 공제하고, 남은 보증금은 신속히 반환한 뒤, 임차인과 합의 하에 주택의 점유를 완전히 이전받는 것이다.