"합법 복층" 믿고 1억 더 줬더니… 대출 불가 불법 건축물이었다

“이 집, 불법이라 대출이 안 됩니다.”

2022년 부푼 꿈을 안고 신축빌라에 입주한 A씨에게 은행 창구에서 날아온 청천벽력. 더 나은 조건으로 대출을 갈아타려던 계획은 산산조각 났다. ‘합법 복층’이라는 분양업자 말만 믿고 남들보다 1억이나 더 주고 산 보금자리가 하루아침에 대출도, 매매도 불가능한 불법 건축물 낙인이 찍힌 것이다.

“완벽한 합법 복층” 한마디에 1억 더 줬는데…

A씨는 2년 전, ‘복층에 화장실과 보일러까지 완비된 완벽한 주거 공간’이라는 분양 홍보글에 현혹돼 같은 건물 다른 집보다 1억 이상 비싼 3억 후반에 매매 계약서 도장을 찍었다.

계약 과정부터 삐걱거렸다. "현금 7천만 원이면 된다"던 분양업자 말과 달리 대출이 막혀 가족에게 1억 1천만 원을 빌려 겨우 잔금을 치렀다. 하지만 진짜 재앙은 입주 2년 만에 찾아왔다. 불법 딱지가 붙은 집은 팔수도 없는 애물단지가 됐다.

'사기꾼' 매도인·'모르쇠' 중개사, 법의 심판대에 세우려면?

변호사들은 매도인과 중개사 모두에게 법적 책임을 물을 수 있다고 설명했다.

법무법인 한일 이환진 변호사는 “매도인이 불법 구조물임을 알면서도 정상적인 건물처럼 판매했다면 명백한 기망행위”라며 “민법상 사기 또는 착오를 이유로 매매계약 자체를 무효로 만드는 계약 취소를 주장할 수 있다”고 설명했다. 계약이 취소되면 A씨는 매매대금 전액과 이자, 취득세 등 부대비용까지 돌려받을 수 있다.

법무법인 쉴드 이진훈 변호사는 “불법 증축은 매매 목적물의 중대한 하자에 해당한다”며 “하자담보책임을 근거로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수도 있다”고 조언했다.

공인중개사의 책임도 피할 수 없다. 이환진 변호사는 “공인중개사는 계약 전 건축물대장으로 불법 건축물 여부를 확인하고 매수인에게 정확히 설명할 의무가 있다”며 “이를 게을리했다면 손해배상 책임을 져야 한다”고 지적했다.

시간이 없다…하자 안 날로부터 6개월, 골든타임을 사수하라

문제는 시간이다. 법적 권리에는 소멸시효라는 유효기간이 있다.

사기를 이유로 한 계약취소권은 사기 사실을 안 날로부터 3년 또는 계약일로부터 10년 안에 행사해야 한다. A씨가 최근에야 속았다는 사실을 알았으므로 3년 시효는 아직 여유가 있다.

하지만 하자담보책임은 하자가 있다는 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 하는 매우 짧은 권리다. A씨가 대출 과정에서 불법 사실을 알았다면, 지금 당장 법적 조치에 나서지 않으면 권리를 잃을 수 있는 매우 시급한 상황인 것이다.

돈 되찾는 3단계 대응법

변호사들은 증거 확보, 내용증명 발송, 소송 전 가압류라는 3단계 대응을 강조했다. 당시 봤던 홍보 글과 계약서 등 ‘속았다’는 증거를 모두 모아 매도인과 중개사에게 계약 취소를 통보하는 내용증명을 보내야 한다.

이후 소송을 제기하기 전, 상대방이 재산을 빼돌리지 못하도록 가압류 등 보전처분을 함께 진행하는 것이 핵심이다.