전세 만기 앞두고 집주인 잠적…8억 빚더미 건물, 내 보증금은? 유진명 변호사의 경고

다가구주택 전세 만기(26년 3월)를 앞두고 계약 해지를 통보했지만, 집주인과 갑자기 연락이 두절된 A씨. 등기부를 떼어보니 이미 7억 원의 근저당과 1억 원의 전세권 등 8억 원이 넘는 선순위 채무가 잡혀있어 보증금 7,000만 원의 회수가 불투명해졌다.

IBS법률사무소 유진명 변호사는 “만기일 다음 날 곧바로 '임차권등기명령'을 신청하고, 등기가 완료되기 전까지는 절대 이사해서는 안 된다”고 강조했다.

“관리인도 그만뒀습니다”…차가운 답변, 눈앞이 캄캄해진 세입자

A씨의 전세계약 만료일은 2026년 3월 7일. 법에 따라 3개월 전인 작년 12월, 그는 늘 소통하던 건물 관리인에게 이사 계획을 알렸다.

“알겠다, 방을 부동산에 내놓겠다”는 답을 문자로 받고 안심했던 것도 잠시.

한 달 뒤 확인차 연락한 관리인에게서는 청천벽력 같은 소리가 들려왔다.

“이제 그 건물 관리 안 합니다. 집주인에게 자료 다 넘겼고, 퇴실 의사도 전달했습니다.”

그 후 집주인에게 수차례 연락했지만, 전화기는 꺼져있거나 응답이 없었다.

카카오뱅크에서 받은 6,300만 원의 전세자금대출 만기 연장 안내 문자는 A씨의 불안감을 증폭시켰다.

7천만 원에 달하는 전세보증금, 이대로 공중에 뜨는 것은 아닐까. 건물 등기부등본에 적힌 7억 원의 근저당과 1억 원의 선순위 전세권, 최근 등록된 1,200만 원의 가압류 내역은 절망감을 더했다.

“만기일 전엔 신청 불가”…임차권등기명령, 골든타임은?

이처럼 전세 만기 시점에 집주인이 잠적하거나 보증금 반환을 차일피일 미루는 사례가 속출하고 있다. 세입자들은 당장 이사를 가야 하는데 발이 묶이고, 대출금 이자는 계속 나가는 이중고를 겪는다.

이때 세입자의 권리를 지키는 가장 강력한 법적 장치가 바로 ‘임차권등기명령’이다.

IBS법률사무소의 유진명 변호사는 “임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못했을 때 신청하는 제도”라며 “급한 마음에 만기일 전에 신청할 수는 없으며, 반드시 만기일 다음 날부터 접수해야 한다”고 설명했다.

유 변호사는 경찰조사 대응 전문 변호사로서 축적한 날카로운 분석력을 바탕으로, 의뢰인의 권리 확보를 위한 절차적 타이밍의 중요성을 강조했다.

임차권등기가 등기부에 기재되기 전까지는 이사하거나 짐을 빼는 등 점유를 이전해서는 안 된다. 섣불리 이사했다가는 어렵게 확보한 대항력과 우선변제권을 상실해 빚더미 건물에서 후순위로 밀려날 수 있기 때문이다.

소송과 압류, ‘집행권원’ 확보가 회수의 시작

유진명 변호사는 임차권등기명령 신청과 동시에 보증금 회수를 위한 실질적인 절차를 밟아야 한다고 조언했다. 그는 “만기 이후에도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면, 지급명령을 신청하거나 보증금반환청구소송을 제기해 ‘집행권원’을 확보해야 한다”고 말했다.

집행권원은 강제경매 등 집주인의 재산에 법적 조치를 취할 수 있는 권리를 의미한다. 특히 A씨의 사례처럼 다가구주택에 선순위 채무가 많은 경우, 내 보증금보다 먼저 돈을 받아 갈 채권자들이 많다는 뜻이다.

따라서 소송 전 내용증명 발송으로 계약 해지 의사를 명확히 하고, 전입세대열람을 통해 다른 임차인들의 보증금 규모를 파악하는 등 치밀한 사전 준비가 필수적이다.

유진명 변호사는 “보증금 반환 문제는 초기 대응 전략이 회수 가능성을 결정한다”며 “만기일이 다가오는데 집주인과 연락이 닿지 않는 등 이상 징후가 보인다면 즉시 법률 전문가와 상담해 최악의 상황에 대비해야 한다”고 경고했다.