시간당 100원이라더니…말 바꿔 주차비 50% 올린 건물주

최근 5년짜리 상가 임대차 계약을 맺고 의원을 운영 중인 의사 A씨. 그는 환자들의 편의를 고려해 주차장이 잘 갖춰진 현재 건물을 선택했다.

계약 당시 건물주 B씨와 방문객 주차권은 시간당 100원에 수량 제한 없이 사서 쓰기로 구두 합의했다. 하지만 B씨는 최근 아무런 협의 없이 직원에게 “이제부터 주차권은 150원”이라고 통보했다.

A씨는 다른 이유로 가뜩이나 5년 계약을 다 채우고 싶지 않은 상황이었다. B씨의 비상식적인 행동이 반복되자, 이를 빌미로 계약을 해지할 수 있을지 궁금해 변호사들에게 조언을 구했다.

환자 60명 오는데 '주차권 500장' 통보하더니

의사 A씨는 최근 5년 임대차 계약을 맺고 상가에서 의원을 운영하고 있다. 계약서에는 '무료주차 2대 제공, 방문객 주차권은 건물주에게 구입해 사용'이라고만 명시됐다. 구두로는 주차권을 시간당 100원에, 개수 제한 없이 쓰기로 합의했다.

하지만 지난해 말, 건물주 B씨는 돌연 '한 달에 주차권을 500장만 팔겠다'고 통보했다. 평일 60명, 주말 90명가량의 환자가 찾는 A씨 의원 입장에선 턱없이 부족한 수량이었다. 약 2주간의 실랑이 끝에 이 일은 없던 것으로 마무리됐다.

그런데 최근 B씨는 또다시 문제를 일으켰다. 임차인인 A씨에게는 아무 말 없이 의원 데스크 직원에게 주차권을 주며 “지금 주는 것부터는 150원”이라고 일방적으로 통보하고 가버린 것이다. 하루아침에 주차 비용이 50%나 오른 셈이다.

구두 합의도 엄연한 계약…'일방적 인상'은 효력 없어

변호사들은 건물주의 일방적인 주차권 가격 인상은 효력이 없다고 봤다. 계약서에 쓰여있지 않더라도 구두 합의 역시 계약의 일부로 인정될 수 있기 때문이다.

법무법인 랜드로 신지수 변호사는 "주차권 1시간 100원·개수 제한 없음은 구두로 합의된 계약 내용이므로, 임대인이 일방적으로 바꾸는 것은 합의 없는 계약 조건 변경이라 효력이 없다고 다툴 수 있다"고 설명했다.

이푸름 법률사무소 이푸름 변호사도 "계약은 반드시 서면에 기재된 내용에 한정되는 것은 아니다"라며 "계약 체결 당시의 구두합의와 이후 계속된 거래관행이 확인된다면 이를 계약내용으로 주장할 수 있다"고 말했다.

임차인 본인이 아닌 직원에게 통보한 방식도 문제로 지적됐다. 법무법인 쉴드 임현수 변호사는 "임차인 본인이 아닌 직원에게 통보한 점 역시 신의성실 원칙에 부합하지 않는 처사로 보인다"고 짚었다.

법무법인 게이트 허훈무 변호사는 "임대인이 임차인과의 합의 없이 일방적으로 주차권 단가를 50%나 인상하는 것은 차임 및 보증금 증감청구의 한계를 벗어난 부당한 조치일 가능성이 높다"고 분석했다. 상가건물 임대차보호법은 차임 증액 시 5%를 초과하지 못하도록 규정하고 있다.

주차비 인상만으로 '계약 해지'는 어려워

A씨는 이번 일을 계기로 계약을 해지하고 싶어 하지만, 변호사들은 주차비 인상 문제만으로는 즉각적인 계약 해지가 어렵다고 선을 그었다.

법적으로 계약을 해지하려면 해당 의무 위반이 계약의 주된 목적 달성을 불가능하게 할 정도의 '주된 채무' 불이행에 해당해야 한다. 그러나 주차 문제 등은 통상 '부수적 채무'로 여겨지기 때문이다.

법무법인 대한중앙 이동규 변호사는 "현재 한 차례 가격을 인상한 사정만으로 곧바로 2029년까지의 임대차계약을 해지할 수 있다고 단정하기는 어렵다"고 말했다.

법무법인 도모 김상훈 변호사 역시 "계약 해지를 위해서는 임대인의 주차장 제공 의무 위반이 영업 활동을 불가능하게 할 정도의 중대한 채무불이행에 해당해야 한다"고 설명했다.

이런 부당한 행위가 반복되면 이야기가 달라질 수 있다.

김단 변호사(법률사무소 평정)는 "위반이 반복될수록 중대한 채무불이행으로 인정받을 가능성이 높아진다"며 "임대인이 의원 운영에 실질적 지장을 줄 수준으로 조건을 계속 변경한다면 향후 해지 및 손해배상 청구 모두 충분한 가능성이 있다"고 봤다.\