"동의 없는 페인트칠, 사포질로 해결될까?"... 임차인의 무단 훼손과 원상복구 책임

최근 한 온라인 커뮤니티에 60대 부부에게 49평 아파트를 임대한 한 임대인이 집 안 전체가 훼손되었다는 사연을 게시하여 화제가 되고 있다.

임대인은 우연히 들른 집에서 방 5개의 원목 가구와 도배지 등에 유성페인트가 칠해진 것을 발견했으나, 임차인은 사포질과 시트지로 해결하겠다는 입장을 밝혀 법적 갈등이 예상되는 상황이다.

민법 제615조와 제654조에 따르면 임차인은 임대차 종료 시 임차물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다.

원상회복의 법리적 범위를 판단한 서울고등법원은 임차인의 의무를 임차인이 개조한 범위 내에서 임차받았을 때의 상태로 반환하는 것이라고 판시하고 있다(2022나2004067 판결).

즉, 임대인의 동의 없는 임의 시공은 원칙적으로 입주 당시의 상태로 되돌리는 것이 원칙이다.

사포질과 시트지 시공의 원상복구 인정 여부

유성페인트가 칠해진 도배지 위에 시트지를 붙이는 행위는 기존 도배지의 상태를 회복하는 것이 아니므로 온전한 원상복구 방법으로 인정되기 어렵다.

원목 가구 역시 페인트가 나무 조직 내부로 침투하는 특성이 있어, 단순한 사포질은 표면 손상을 야기할 뿐 아니라 원래의 질감을 복원하기에 불충분하다는 것이 일반적인 법리적 해석이다.

실제로 임차인의 귀책으로 시설물이 훼손된 경우 실제 원상복구에 필요한 수리비 전체가 손해배상의 기준이 된다.

서울동부지방법원은 임차인의 훼손 사실이 명확할 경우 관련 비용을 보증금에서 공제하는 것이 정당하다고 판단했다(2021가단118702 판결).

피해 입증을 위한 증거 확보와 법적 대응

임대인은 임대차 종료 전후로 즉시 피해 사실을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 확보해야 한다.

방 5개 전체의 페인트 시공 상태를 사진과 동영상으로 상세히 기록하고, 임차인이 무단 시공을 자인하며 "사포질로 해결하겠다"고 언급한 발언 등을 녹취나 메시지로 보존하는 것이 필요하다.

더불어 복수의 인테리어 및 가구 복원 업체로부터 구체적인 항목이 기재된 견적서를 확보하는 과정이 요구된다.

법리는 손해액 입증이 어려운 경우 변론 전체의 취지를 종합하여 금액을 산정할 수 있다고 규정하고 있으나, 구체적인 견적서나 실제 수리 비용을 증명하는 영수증이 있을 때 이를 바탕으로 더욱 명확하게 손해액을 산정하는 경향을 보인다.

보증금 공제 및 손해배상 청구 절차

임대차보증금은 임차인이 부담하는 모든 채무를 담보하는 성격을 가진다.

대법원 판례에 따라 임대인은 임대차 종료 시 원상복구 비용 상당액을 보증금에서 당연히 공제할 수 있다.

다만 공제 과정에서의 분쟁을 예방하기 위해 임차인에게 내용증명을 발송하여 원상복구 요구 기한을 명시하고, 미이행 시 보증금에서 공제할 것임을 사전에 통보하는 절차가 권장된다.

만약 보증금으로 수리 비용을 충당하기 부족하거나 임차인이 공제에 불복할 경우, 민법 제750조에 따른 불법행위 손해배상 또는 채무불이행에 기한 손해배상 청구 소송을 진행할 수 있다.

특히 49평형 아파트와 같이 피해 면적이 넓은 경우에는 법원에 원상복구 비용 감정을 신청하여 객관적인 피해액을 산정받는 것이 실무상 효과적이다.