계약갱신청구권 5% 인상 거부, '임대료 갑질' 법으로 막는 방법

"재계약하려면 보증금과 월세를 10%씩 올려주세요"

계약 만료를 앞둔 상가 임차인 A씨가 임대인으로부터 받은 통보다. 주변 시세가 올랐다며 강하게 요구하는 임대인 앞에서 임차인은 속수무책으로 당해야만 할까.

결론부터 말하면 '아니다'. 법은 5%를 초과하는 임대료 증액 요구에 명확한 제동을 걸고 있다. 상가 임차인이라면 반드시 알아야 할 계약갱신청구권과 5% 인상률 제한에 대해 자세히 살펴봤다.

계약갱신청구권, 임차인의 10년 보장 권리

상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)은 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위해 강력한 보호 장치를 마련했다. 그 핵심이 바로 계약갱신청구권(상가임대차법 제10조)이다.

계약갱신청구권은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리다. 이 권리는 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있다.

중요한 점은 임대인이 법에서 정한 정당한 사유 없이는 이 요구를 거절할 수 없다는 것이다. 단순히 "다른 임차인을 구했다"거나 "임대료를 더 받고 싶다"는 이유로는 갱신을 거부할 수 없다.

5% 룰로 철벽 방어, 과도한 임대료 인상은 원천 차단

계약을 갱신한다고 해도 임대인이 마음대로 임대료를 올릴 수 있다면 갱신청구권은 무의미해진다. 이를 방지하기 위한 것이 바로 '5% 룰'(상가임대차법 제11조)이다.

이 조항은 명확하다. "차임 또는 보증금의 증액은 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과하지 못한다." 즉, 계약을 갱신하면서 임대인이 보증금이나 월세를 올리더라도 기존 금액의 5%를 넘을 수 없다는 의미다.

예를 들어 현재 월세가 200만 원이라면, 갱신 시 최대 210만 원까지만 인상할 수 있다. 임대인이 220만 원을 요구한다면, 임차인은 정당하게 거부할 수 있다.

이미 10% 올려서 냈다면? 대법원 "초과분 돌려줘야"

만약 임대인의 압박에 못 이겨 이미 5%를 초과한 임대료를 내기로 합의했다면 어떻게 될까. 혹은 법을 몰라서 10% 인상에 동의하고 수개월간 납부했다면?

대법원은 이에 대해 명쾌한 답을 내놨다. 대법원 2013다35115 판결에서 "상가임대차법의 증액비율을 초과해 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효"라고 판단했다.

더 나아가 "임차인은 초과 지급된 차임에 대해 부당이득으로 반환을 구할 수 있다"고 밝혔다. 쉽게 말해, 5%를 넘어선 인상분은 애초에 법적 효력이 없으며, 이미 낸 돈도 돌려받을 수 있다는 것이다.

예를 들어 월세 300만 원인 상가의 임차인이 10% 인상된 330만 원에 계약을 체결했다면, 법적으로는 5%인 315만 원까지만 유효하다. 만약 1년간 초과 납부했다면 월 15만 원씩 총 180만 원을 부당이득으로 반환청구할 수 있다.

그렇다면 임대인은 언제 갱신을 거절할 수 있나

물론 임차인의 권리가 무제한인 것은 아니다. 상가임대차법은 임대인도 정당한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있도록 했다. 대표적인 거절 사유는 다음과 같다.

1. 임차인이 3기(3개월분)의 차임을 연체한 경우다. 단순히 며칠 늦은 정도가 아니라 3개월분이 쌓여야 한다.
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우다. 예를 들어 카페로 운영한다고 하고 계약했는데 유흥주점으로 영업한다면 거절 사유가 된다.
3. 임대인 동의 없이 다른 사람에게 전대한 경우다. 자신이 직접 영업하지 않고 제3자에게 재임대했다면 문제가 된다.
4. 건물을 철거하거나 재건축하는 경우다. 단, 이 경우에도 안전진단 결과나 재건축 사업계획 승인 등 객관적 증빙이 필요하다.

이 외에도 임차인이 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우 등이 거절 사유가 될 수 있다.

권리 행사 타이밍과 방법, 이것만은 꼭 기억하자

계약갱신청구권을 제대로 행사하려면 시기와 방법이 중요하다. 가장 먼저 확인해야 할 것은 현재 계약 만료일이다.

예를 들어 2025년 12월 31일이 만료일이라면, 2025년 7월 1일부터 11월 30일 사이에 갱신 요구를 해야 한다. 이 기간을 놓치면 권리를 행사할 수 없으니 주의가 필요하다.

갱신 의사는 반드시 명확히 전달해야 한다. 구두로 "재계약하고 싶다"고 말하는 것보다는 내용증명 우편을 보내는 것이 확실하다. 내용증명에는 현재 계약 내용, 갱신을 원하는 기간, 그리고 현행 조건 유지 또는 5% 이내 증액 수용 의사를 명시하면 된다.

상가 임차인들이 가장 궁금해하는 문제들

계약갱신청구권과 관련해 실무에서 자주 발생하는 궁금증들을 정리했다.

Q. 이미 6개월간 10% 인상된 월세를 냈는데 돌려받을 수 있나요?

5%를 초과한 부분은 부당이득에 해당하므로 반환청구할 수 있다. 소멸시효가 10년이므로 시간적 여유도 충분하다. 다만 증거 자료를 잘 보관해두는 것이 중요하다.

Q. 보증금과 월세를 각각 5%씩 올릴 수 있나요?

보증금과 월세 각각에 대해 5%를 초과해 올릴 수는 없다. 일반적으로 보증금과 월세를 합의 하에 조정하되, 총 인상액이 기존 보증금의 5%와 월세의 5%를 더한 금액을 넘지 않는 선에서 결정된다. 보증금은 그대로 두고 월세만 올리는 것도 가능하다.

Q. 갱신청구권을 행사했는데 임대인이 무시하면 어떻게 되나요?

법적으로는 갱신된 것으로 간주된다. 임차인이 적법하게 갱신을 요구했다면, 임대인이 응답하지 않더라도 기존과 동일한 조건으로 계약이 갱신된다. 임대인의 일방적인 명도 요구는 부당하다.

Q. 10년이 지나면 더 이상 보호받을 수 없나요?

계약갱신청구권은 10년까지만 보장되지만, 그 이후에도 임대인과 합의하면 얼마든지 재계약할 수 있다. 다만, 이때는 5% 제한 없이 시세에 맞춰 협상해야 한다.

Q. 권리금을 받고 나가면 갱신청구권을 포기한 것인가요?

권리금 회수 기회 보장과 계약갱신청구권은 법적으로 완전히 분리된 별개의 권리다.

법이 보장하는 권리, 계약갱신청구권

경기 침체와 물가 상승으로 임대인들의 임대료 인상 요구가 거세지고 있다. 하지만 상가 임차인들은 더 이상 일방적으로 당하기만 하는 약자가 아니다.

계약갱신청구권으로 10년간 안정적인 영업을 보장받을 수 있고, 5% 룰로 과도한 임대료 인상을 막을 수 있다. 이미 초과 납부했다면 돌려받을 권리도 있다.

중요한 것은 이러한 권리를 정확히 알고 적시에 행사하는 것이다. 계약 만료 6개월 전 달력에 표시해두고, 차임은 꼬박꼬박 납부하며, 갱신 의사는 내용증명으로 명확히 전달해야 한다.