보증금 안 준 집주인 때문에 날린 새집 계약금, 돌려받을 수 있을까?

전세계약 만료일에 보증금을 돌려주지 않는 임대인 때문에 새로 이사 갈 집의 계약금까지 날릴 위기에 처했다면?

심지어 이런 사정을 임대인에게 문자로 꾸준히 알려왔다면 어떻게 될까.

다수 변호사는 임대인이 손해 발생을 예측할 수 있었던 '특별손해'로 보아 계약금 손실액은 물론, 이사 지연과 법적 절차에 따른 각종 추가 비용까지 청구할 수 있다고 조언했다.

"보증금 못 받아 새집 계약금 날릴 판" 벼랑 끝 선 임차인

계약 만료 당일, A씨에게 이날은 새로 이사 갈 집의 잔금을 치러야 하는 날이다.

하지만 현 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않을 가능성이 커지면서 A씨의 계획은 송두리째 흔들리고 있다.

설상가상으로 새집의 임대인은 "지정된 기한까지 잔금이 지급되지 않으면 계약을 해제하고, 이미 받은 계약금은 돌려줄 수 없다"고 했다.

A씨는 이런 사정을 현 임대인에게 수차례 문자로 알리며 애타게 호소했지만, 묵묵부답인 상황이다.

결국 보증금 미반환으로 인해 눈덩이처럼 불어나는 피해를 어디까지 보상받을 수 있는지 법률 전문가들의 문을 두드렸다.

'특별손해' 인정이 관건… "미리 알렸다면 배상 가능합니다"

변호사들은 A씨가 현 임대인에게 '새로운 계약 사실과 잔금일'을 문자로 꾸준히 알린 점에 주목했다.

법적으로 채무불이행에 따른 손해배상은 통상 예측 가능한 '통상손해'와 특별한 사정으로 인한 '특별손해'로 나뉜다.

이 경우 새집 계약금 손실은 임대인이 일반적으로 예측하기 어려운 특별손해에 해당한다.

하지만 A씨가 문자 메시지를 통해 이런 사정을 계속 알렸다면, 법원은 임대인이 손해 발생을 '알았거나 알 수 있었다'고 판단할 가능성이 크다.

법률사무소 리그의 공선영 변호사는 "임대인이 보증금 미반환으로 인해 잔금 지급이 불가능해질 수 있다는 사정을 문자로 지속적으로 통지받았다면, 이는 임대인이 예견할 수 있었던 특별손해에 해당하여 손해배상 청구가 가능합니다"라고 설명했다.

임차권등기·지연이자·이사비… "어디까지 받아낼 수 있습니까?"

새집 계약금 외에 추가로 발생하는 비용은 어떨까.

우선 임차권등기명령(이사 후에도 보증금을 우선 돌려받을 권리를 유지하는 제도) 신청 비용과 관련 법무사 비용은 법에 근거해 임대인에게 청구할 수 있다는 것이 변호사들의 공통된 의견이다.

법률사무소 태희의 민경남 변호사는 "임차권등기명령 신청 비용과 법무사 수수료의 경우에는 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있도록 명시되어 있어 전액을 받아내실 수 있습니다"라고 강조했다.

보증금 반환이 늦어진 데 따른 지연손해금(연체 이자) 역시 청구 가능하다.

다만, 임차인이 집을 비워줘야 임대인의 지체 책임이 시작되므로, 통상 이사 다음 날부터 연 5%의 민사 법정이율이 적용된다.

만약 소송으로 번질 경우엔 연 12%의 이율이 적용될 수 있다.

이사 일정 변경에 따른 이삿짐센터 위약금이나 청소업체 비용 등도 보증금 미반환과의 인과관계 및 영수증 등 증빙자료가 있다면 특별손해로 함께 청구해볼 수 있다는 것이 중론이다.

변호사들 한목소리 "모든 증거를 명확히 남겨야 합니다"

결국 모든 손해배상 청구의 성패는 '증거'에 달렸다.

변호사들은 임대인에게 보낸 문자 메시지, 새로운 임대차 계약서, 계약금 영수증, 이사 및 청소업체 위약금 내역 등 모든 자료를 철저히 확보하라고 조언했다.

신언 법률사무소 박영재 변호사는 "잔금일·계약금 위험을 임대인에게 계속 문자로 알리셨다면 유리한 증거가 될 수 있습니다"라고 강조했다.

제로 변호사 홍윤석 변호사는 한발 더 나아가 "내용증명 발송을 통해 증거를 확고히 하는 전략을 권해드립니다"라고 조언했다.

계약 만료일이 임박한 만큼, 지금 당장 명확한 증거를 확보하고 임차권등기명령 신청 등 법적 절차를 준비하는 것이 피해를 최소화하고 온전히 구제받는 지름길이라고 전문가들은 지적했다.