"9% 안 올리면 나가라?" 상가 임대료 인상, '5% 상한선'만 기억하세요

3년짜리 상가 임대차 계약의 2년 차. 임대인은 “주변 시세에 맞춰 월세를 9% 올리거나, 계약이 끝나면 가게를 비우라”며 일방적으로 통보했다. 월세를 한 번도 밀린 적 없는 임차인은 눈앞이 캄캄해졌다.

월세 인상 한도가 9%라는 정보와 5%라는 정보가 엇갈렸기 때문이다.

과연 기준은 무엇일까? 계약 중 부당한 인상 요구에 대한 대처법부터, 실제 월세 인상 한도, 10년 보호 기간의 정확한 의미, 권리를 지키기 위한 실전 행동 지침까지 정리했다.

“옆 가게도 올렸으니…” 계약 중 인상 요구, 단호히 거절할 수 있다

결론부터 말하면, 계약 기간이 남아 있는 상태에서 ‘주변 시세’나 ‘관행’을 이유로 한 임대인의 일방적인 월세 인상 요구는 원칙적으로 법적 근거가 약하다.

법률 분석에 따르면, 임대인이 계약 기간 중 차임(월세)을 올리려면 민법 제628조에 따른 차임 증감 청구권을 행사해야 한다.

이는 “임대물에 대한 공과 부담의 증감 등 경제 사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때”에 한해 인정되는 예외적인 권리다.

단순히 주변 점포의 월세가 올랐다는 사정만으로는 법에서 말하는 ‘경제 사정의 변동’으로 인정되기 어렵다. 따라서 임차인은 임대인의 부당한 증액 요구에 대해 명확히 거부할 수 있다.

임대차 계약은 당사자 간 합의를 전제로 하는 법률행위이며, 어느 한쪽의 일방적 통보만으로 계약 내용이 변경될 수는 없다.

‘9%’는 과거 기준일 수 있다…갱신 시 인상 한도는 ‘5%’

혼란이 커지는 지점은 계약 갱신 시 월세 인상 한도다. 일부 상담 자료에는 “차임 또는 보증금의 100분의 9를 초과할 수 없다”는 취지의 답변이 포함돼 있어, 임대인의 9% 인상 요구가 가능한 것처럼 보일 수 있다.

그러나 이는 과거 규정에 근거했을 가능성이 있다. 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조는 증액 청구의 상한을 연 5%로 규정하고 있다.

대법원도 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에 따른 증액 비율을 초과하는 차임 약정은 그 초과 범위에서 무효라는 취지로 판시한 바 있다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233 판결). 즉, 임대인이 9% 인상을 요구하더라도 법적으로 효력이 인정될 수 있는 인상률은 5%까지이며, 임차인은 5%를 초과하는 인상분을 지급할 의무가 없다.

‘10년 보호’의 의미…기간 계산과 갱신의 구조를 정확히 알아야 한다

‘최초 계약 후 10년 동안 자유롭게 연장할 수 있다’고 오해하는 경우가 많지만, 실제로는 조건과 구조를 정확히 이해해야 한다. 2018년 법 개정으로 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함해 전체 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있도록 강화됐다.

또 한 가지 중요한 쟁점은 갱신되는 계약의 기간이다. 법은 “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다”(상가건물 임대차보호법 제10조 제3항)고 규정한다.

다만 이를 근거로 ‘최초 3년 계약이면 갱신도 반드시 3년으로 자동 연장된다’고 단정하는 표현은 분쟁 소지가 있어, 기사에서는 표현을 정리하는 편이 안전하다. 따라서 “갱신 시 기본적으로 종전과 동일한 조건을 전제로 하되, 기간과 조건은 구체적 사안마다 달라질 수 있다”는 취지로 이해하는 것이 바람직하다.

권리를 지키는 실전 행동 지침 3가지

임대인의 부당한 요구에 대응하려면 구체적인 행동이 필요하다. 법률 분석 자료는 다음과 같은 조치를 권고한다.

첫째, 계약갱신요구권은 서면으로 행사하는 것이 안전하다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 내용증명 우편 등으로 갱신 의사를 명확히 통지하면 분쟁을 줄일 수 있다.

둘째, 분쟁이 발생하면 상가건물 임대차분쟁조정위원회를 활용할 수 있다. 소송보다 비용 부담이 적고 비교적 신속하게 조정을 시도할 수 있는 절차다.

셋째, 임대인과의 협의 과정은 녹음 또는 서면 등으로 기록을 남겨두는 것이 좋다. 향후 다툼이 생겼을 때 사실관계를 입증하는 핵심 자료가 될 수 있다.