메인 병원 폐업에 매출 68% 급감…'독점 약국' 월세 깎을 수 있을까?

메디컬 상가 1층에서 약국을 운영하는 A씨는 최근 임대차 계약을 갱신했다. 그런데 불과 두 달 만에 건물 내 메인 처방 병원이 문을 닫으면서 매출의 68%가 사라졌다.

월 순익이 1,000만 원 넘게 급감해 매달 600만 원대의 임대료를 내기조차 버거운 상황. 계약서에는 '약국 독점 운영권'까지 명시돼 있었다.

A씨는 임대인에게 사정을 설명했지만 "법대로 하자"는 답변만 돌아왔다. A씨는 법적으로 월세를 깎거나 계약을 해지할 방법이 없을까?

갱신 두 달 만에 '날벼락'…주 수입원 사라진 약국

A씨는 한 메디컬 상가 1층에서 약국을 운영 중이다. 보증금 1억 원에 월 임대료 600여 만원 조건으로 임대차 계약을 갱신하고 계약 기간은 2년 남짓 남아있다.

그런데 재계약을 체결한 지 불과 두 달 만에 건물 내 핵심 처방 병원이 폐업했다. A씨 약국 전체 처방 매출의 68%를 차지하던 곳이었다.

하루아침에 주 수입원이 사라지면서 월 순익은 1,000만 원 이상 급감했고, 직원을 모두 내보내도 월세를 감당하기 힘든 지경에 이르렀다.

계약서에는 '이 약국은 상가 내 독점 운영권을 가진다'는 특약이 있었다. A씨는 이를 근거로 임대인에게 월세 조정을 요구했지만, 임대인은 협상을 전면 거부했다.

'월세 깎아달라' 법적 청구 가능…'독점권 특약'이 핵심

변호사들은 A씨가 법적으로 월세 감액을 청구하는 것이 충분히 가능하다고 봤다. 상가건물 임대차보호법과 민법은 경제 사정의 변동으로 임대료가 적정하지 않게 되면 임차인이 감액을 청구할 수 있도록 규정한다(차임감액청구권).

핵심은 계약서에 명시된 '약국 독점 운영권' 특약이다. 변호사들은 이 특약 덕분에 건물 내 병원의 존재가 단순한 '기대'를 넘어 계약의 '객관적 기초'로 인정될 수 있다고 분석했다.

법무법인 유수 유수빈 변호사는 "갱신계약 후 불과 2개월 만에 핵심 처방원이 폐업하고 처방 매출이 68% 감소했다면 단순히 장사가 안 되는 것과 다르다"며 "약국 독점 운영권까지 명시된 점이 중요한 근거가 된다"고 설명했다.

법무법인 랜드로 신지수 변호사도 "'차임에 반영된 전제(처방 수요)가 무너져 차임이 상당하지 않게 됐다'고 구성할 수 있어 감액청구가 인정될 여지가 있다"고 봤다.

만약 임대인이 '재계약 시 증액만 가능하다'는 다른 특약을 근거로 감액을 거부하더라도, 이는 법적으로 효력이 없을 가능성이 크다.

법무법인 대환 김상훈 변호사는 "차임감액금지 특약은 임차인에게 불리하여 상가임대차법 제15조에 의해 무효"라고 지적했다.

계약 해지는 어려워…'감액 청구'로 협상 테이블 열어야

다만 계약 자체를 해지하는 것은 월세를 깎는 것보다 문턱이 높다. 예기치 못한 사정 변경을 이유로 한 계약 해지는 법원이 매우 예외적인 경우에만 인정하기 때문이다.

법무법인 목민 박현익 변호사는 "사정변경에 의한 계약해지는 대법원 판례상 그 요건이 매우 엄격해 소송에서 쉽게 인정받기 까다롭다"면서도 "하급심 중에는 메디컬 빌딩의 특수성을 인정해 약국의 계약해지를 예외적으로 받아들인 사례도 있다"고 전했다.

이에 변호사들은 당장 해지를 주장하기보다, 차임감액청구를 지렛대로 삼아 임대인과 합의해지를 협상하는 것이 현실적인 전략이라고 조언했다.

법률사무소 평정 이시완 변호사는 "차임감액청구를 적극적으로 주장해 이를 지렛대로 삼아 합의해지 협상까지 이끌어낼 현실적인 가능성이 있다"고 말했다.

우선 내용증명 등을 통해 정식으로 차임 감액을 청구해 임대인을 협상 테이블로 끌어내는 것이 중요하다는 것이다.

감액 폭은? '매출 감소 68%' 그대로 반영되진 않아

주의할 점은 월세 감액이 법원에서 받아들여지더라도, 매출 감소율인 68%만큼 월세가 깎이지는 않는다는 점이다.

법무법인 유수 유수빈 변호사는 "매출이 68% 줄었다고 월세도 바로 68% 줄여서 지급하면 안 된다"며 "임대인이 동의하지 않은 상태에서 임의로 월세를 줄이면 오히려 연체 문제가 생길 수 있다"고 경고했다.

실제 감액 폭은 주변 약국 임대료 시세, 상권 가치, 병원 폐업 전후 매출 등을 종합적으로 고려해 법원이 결정한다. 법무법인 대환 김상훈 변호사는 "실무상 20~40% 범위를 목표로 삼는 것이 현실적"이라고 조언했다.

변호사 전병욱 법률사무소의 전병욱 변호사는 "감액청구는 상대방에게 도달한 때 바로 효력이 생기므로, 내용증명을 빠르게 발송하는 것이 기준일을 확보하고 협상의 지렛대를 마련하는 길"이라며 신속한 대응을 강조했다.