욕실 3개월째 못 쓰는데 임대인이 수리 안 해줘요…월세 깎을 수 있나요?

입주 3개월째 욕실은 악취 나는 창고 신세인데 월세는 꼬박꼬박 내야 한다? 분통 터진 임차인 질문에 변호사들은 "월세 감액은 정당한 권리"라면서도 "증거 없이 월세부터 깎으면 보증금 분쟁으로 직행"이라고 경고했다.

석 달째 악취와 사투… 사용 못 하는 욕실, 꼬박꼬박 낸 월세

부푼 꿈을 안고 반전세로 새집에 입주한 A씨의 일상은 3개월 만에 악몽이 됐다. 입주 직후부터 시작된 욕실 누수와 원인 모를 악취, 벌레 유입으로 인해 욕실은 사실상 '사용 불가' 상태가 된 것이다.

A씨는 임대인에게 수차례 수리를 요청했지만, 임대인은 "기다리라"는 말만 되풀이할 뿐 3개월이 넘도록 문제를 해결하지 않았다.

더 답답한 것은 이 기간에도 월세는 꼬박꼬박 완납해야 했다는 사실이다. A씨는 "피해기간 동안에도 임대료를 완납하는건 불합리하다 여겨집니다"라며 법률 상담 문을 두드렸다.

월세 깎을 권리 vs 보증금 분쟁 위험

변호사들은 A씨에게 월세를 감액받을 권리가 있다고 입을 모았다.

민법 제623조(임대인의 의무)와 제627조(일부 멸실 등과 감액청구)에 따라, 임대인이 수선의무를 다하지 않아 임차인이 목적물을 제대로 사용하지 못했다면 그 비율만큼 월세 감액을 청구할 수 있다는 것이다.

윤영석 변호사는 "임대인이 정당한 주거 환경(욕실)을 제공하지 못했기 때문에 그 기간 동안 해당 비율만큼의 월세 지급 의무 자체가 법적으로 소멸하는 것"이라며 "수리가 완료되더라도 과거에 정당하게 감액하고 낸 부분에 대해 추가로 돈을 낼 의무는 없다"고 설명했다.

하지만 변호사들은 권리가 있다고 해서 임의로 월세를 깎아 내는 '셀프 공제' 방식은 절대 피해야 한다고 경고했다.

최진혁 변호사는 "임대인과 협의 없이 일방적으로 임대료에서 공제 후 지급하는 것은 추후 차임 연체를 사유로 한 계약해제 사유가 될 수 있다"고 지적했다.

김상윤 변호사도 "임차인이 임의로 월세를 덜 지급하면, 임대인 역시 “미지급 차임”이라고 주장하면서 추후 보증금 반환 시 그 금액을 보증금에서 임의 공제할 가능성이 높다"며 보증금 분쟁으로 번질 위험을 강조했다.

변호사들 만장일치 해법, '이것'부터 보내라

그렇다면 임차인이 자신의 권리를 안전하게 행사할 방법은 무엇일까. 변호사들은 '증거 확보'와 '공식적인 의사표시'를 핵심으로 꼽았다.

고준용 변호사는 "누수와 위생 상태를 입증할 사진 및 통신 기록을 확보하고, 법적 대응을 예고하는 내용증명을 발송하여 임대인을 압박하는 동시에 감액 근거를 문서화하는 대응이 필수적"이라고 조언했다.

특히 내용증명 우편은 모든 변호사가 공통으로 추천하는 첫 번째 대응 수단이다.

내용증명은 법적 효력을 직접 발생시키진 않지만, 누가, 언제, 어떤 내용의 문서를 보냈는지 우체국이 공적으로 증명해준다. 이를 통해 임차인은 수리를 요청하고 차임 감액을 청구했다는 사실을 명확한 증거로 남길 수 있다.

윤영석 변호사는 "가급적 해당 내용을 내용증명 우편으로 보내어 사실관계를 분명히 해 두시기를 강력히 권장한다"며 "후에 불필요한 분쟁이 발생하는 것을 막을 수 있다"고 말했다.

이후에도 임대인이 응하지 않을 경우, 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 월세감액청구소송을 제기하는 단계를 밟아야 한다.