"재건축 예정이니 나가주세요" 건물주 말에 가게 뺐는데 몇 년째 그대로입니다

카페를 운영하던 A씨. 20년이 넘은 낡은 건물이긴 했지만, 목이 좋아 장사는 쏠쏠히 됐다. 조금 부담됐지만 권리금을 7000만원이나 주고 들어온 보람이 있었다. 그런데 몇 년 뒤 건물주가 바뀌면서 상황이 변했다. 새 건물주는 "곧 건물을 부수고 새로 지을 예정"이라며 "매장을 비워달라"고 요구했다. A씨와의 계약 연장을 거부한 것이다.

이에 A씨는 다른 사람에게 카페를 넘겼다. 자신이 냈던 권리금에 한참 못 미치는 금액, 1000만원만 받았다. 건물주가 재건축을 할 예정이라고 하니, 그전까지만 운영하는 조건이기에 그랬다.

그런데 몇 년이 지나도 건물은 재건축 없이 그대로다. 건물주의 그 말만 아니었으면 지금까지도 A씨는 카페를 잘 운영했을 터. 제대로 된 권리금도 못 받고 나온게 억울하다.

지난 2018년 10월, 상가임대차법이 개정돼 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어났다. 이때 건물주는 정당한 사유가 없는 한 갱신청구를 거절할 수 없는데, 그 사유 또한 법으로 명시해놨다.

① 임차인이 3기의 차임액(석 달 치 월세)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려는 경우

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우다.

건물주가 "건물을 곧 재건축한다"는 이유로 A씨를 내보냈다면, 사실 문제가 없다. 법에 열거한 사유(⑦)에 해당한다. 그런데 A씨의 주장대로라면, 건물주는 A씨를 내보내고 다른 사람에게 임대를 주며 몇 년이 지나도 재건축을 하지 않았다면 문제가 될 수 있다. 거짓말을 한 것이 되기 때문이다.

법무법인 선린 강남 분사무소의 주명호 변호사는 "임대인이 재건축이나 철거를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하려면, 임대차계약 체결 당시 임차인에게 재건축이나 철거계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따라야 한다"고 했다.

이에 법무법인 한원의 고광욱 변호사는 "임대인(건물주)이 임의로 재건축을 할 것이라고 말해 계약갱신을 받아들이지 않아 권리금의 회수를 방해하였고, 현재도 재건축이 진행되고 있지 않고 영업을 한 경우라면 권리금 회수 기회를 방해한 경우로서 손해배상청구를 할 여지가 있다"고 했다.

상가임대차보호법에 따르면, 임대인(건물주)은 임차인(세입자)이 권리금을 회수하는 것을 방해해선 안 된다고 규정하고 있다. 특히 계약 종료 6개월 전부터는 임차인(세입자)이 데려온 신규 세입자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하는 것을 방해해선 안 된다고 못 박아두고 있다.

따라서 A씨가 새 건물주에게 "건물을 새로 지을 거니 나가 달라"는 말을 들었단 증거를 갖고 있다면, 손해배상을 다퉈볼 수 있다고 했다.

법무법인 혜화의 박호동 변호사는 "(A씨가 말한 것이 사실이라면) 건물주에게 권리금과 관련해 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보인다"고 했다. 다만, 해당 발언을 한 증거와 함께 다른 임차인에게 동일한 내용의 통보가 이루어졌는지 등에 따라 결론이 달라질 수 있다고 했다.

법률사무소 인도의 안병찬 변호사는 "해당 건물의 재건축 진행 상황을 알아보고 건물주가 A씨를 기망(欺罔⋅남을 속여 넘김)한 부분이 있는지, 아니면 재건축 상황이 예상치 못한 사유로 지체된 경우인지 살펴볼 필요가 있다"고 설명했다. 건물주가 실제로 재건축을 계획했지만 자금 부족 등으로 진행하지 못한 건지, 아니면 다른 임차인을 들이기 위해 거짓말을 한 것인지 알아봐야 한다는 취지다.

덧붙여 A씨가 건물주에게 책임을 물으려면, 빠르게 움직여야 한다고 조언한 변호사도 있다. 법률사무소 저스트의 도형욱 변호사는 "A씨 사례와 같은 손해배상 청구는 임대차 종료 후 3년 내에 행사하지 않으면 소멸된다"며 그 이유를 밝혔다.