정부의 6·17 부동산 대책에 이은 새로운 부동산 대책

최근 정부가 6·17 부동산 대책을 발표한 데 이어, 바로 그다음 날인 6월 18일에 "부동산 신탁을 악용한 종합부동산세(종부세) 회피를 막는 입법안을 올해 내로 제출할 계획"이라는 소식이 정부 관계자의 입을 빌린 형태로 언론에 보도됐다.

그동안 어떤 방식으로 부동산 신탁이 세금 회피방안으로 사용되어 왔기에 정부가 특별히 입법안까지 마련한다는 것일까?

앞선 칼럼들을 통해 위탁자가 수탁자에게 이전한 신탁재산은 대내외적으로 그 소유권이 수탁자에게 귀속된다는 사실에 대하여 언급한 사실이 있다. 신탁 부동산의 납세의무자 관련 논의 역시 근본적으로는 신탁재산의 소유자를 누구로 볼 것인지부터 출발한다.

다만, 세금의 문제에 있어서는 과세의 불공평을 해결하기 위하여 재산의 명의자와 실질 소유자의 불일치가 있는 경우, '실질과세의 원칙'에 따라 실질적인 소유자에게 과세하는 것을 원칙으로 삼고 있기 때문에 단순한 법률상 소유자가 누구인지 판단하는 것보다 더욱 복잡한 문제가 발생한다.

그런데 이와 같은 문제와 별개로 2014년 개정된 현행 지방세법상 신탁 부동산 관련 납세의무자는 다음과 같다.

재산세의 경우 지방세법상 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 재산세를 납세할 의무가 있으며(지방세법 제107조 제1항 본문), 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기 등록된 신탁재산의 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자를 납세의무자로 본다(동법 동조 동항 단서 제3호). 그리고 종부세의 경우도 재산세의 경우와 마찬가지로 그 납세의무자는 수탁자로 보고 있다(종합부동산세법 제7조 및 제12조).

즉, 신탁된 부동산을 신탁자가 아닌 수탁자 소유분으로 계산해 다주택자들이 종부세 혜택을 볼 수 있던 것이다.

현행법상 다수의 부동산을 소유하고 있는 사람이 그 일부 부동산을 신탁할 경우 신탁 조건에 따라 그 부동산에서 발생하는 수익의 대부분은 취하면서도 해당 부동산에 부과되는 재산세와 종부세를 피할 수 있었다. 물론 세금 자체가 면제되는 것이 아니기에 특별한 사정이 없다면 신탁 계약상 해당 세금을 신탁 수수료에 합하여 부동산의 소유자인 위탁자가 수탁자에게 지급하는 것으로 정하고 있을 가능성이 크다. 그러나 종부세의 경우 누진세율의 구조를 가지고 있다는 특징 때문에, 수개의 부동산을 모두 위탁자의 소유로 하는 경우에 비하여 일부는 위탁자 소유로 일부는 신탁자의 소유로 하는 것이 상대적으로 낮은 세율을 적용받을 수 있다.

구체적으로, 규제지역에 2개 이상 이상 주택을 보유한 개인은 다주택자로서 종부세 공제액이 6억 원인 반면, 1개 주택을 보유한 개인은 9억 원까지 종부세 공제액을 적용받을 수 있다. 이때, 만약 2개 주택을 보유한 개인이 1개의 주택을 신탁할 경우 현행법상 종부세 공제액으로 6억 원이 아닌 9억 원의 적용을 받을 수 있는 것이다.

위와 같은 사례를 가능하게 한 현행법의 개정은 지방정부의 행정 효율화를 고려한 입법이었다는 점에서 그 자체로 나름의 타당성을 지니고 있고, 종부세를 줄이기 위해 부동산을 신탁한 사람들도 합법적인 범위 내에서 현행법을 최대한 활용해 절세를 한 것이므로 비난의 대상이라고 볼 수 없을 것이다. 그리고 부동산 소유자인 위탁자가 부동산을 신탁하면서 신탁사에 지급하는 수수료까지 고려한다면 더욱 그러하다.

필자가 이번 칼럼에서 신탁 부동산의 납세의무자에 대해 다룬 것은 현행법이나 정부의 새로운 입법안에 대한 비평을 하려는 것이 아닌, 신탁 제도의 활용 가능성이 무궁무진하다는 점을 직접적인 사례를 통해 독자들에게 알리기 위함이다. 이 글이 독자들이 자신의 자산 관리에 있어서 최적의 방법을 찾아가는데 작게나마 도움이 되었으면 하는 것이 필자의 바람이다.