"법률 방어막의 역습"... HUG, 채권 회수율 29%→75% 폭등의 비책

주택도시보증공사(HUG)가 집주인을 대신해 세입자에게 돌려준 전세보증금(대위변제금)이 3년 2개월 만에 가장 적은 수준으로 급감했다.

18일 HUG에 따르면, 지난달 대위변제 금액은 844억 원을 기록하며 2022년 8월(833억 원) 이후 처음으로 800억 원대로 떨어졌다. 대위변제 건수 역시 461건으로 3년 1개월 만에 가장 적다.

이는 곧바로 보증사고 건수와 액수의 감소로 이어진 결과다.

올해 들어 전세금 보증사고액은 6월 793억 원을 시작으로 5개월 연속 1,000억 원을 밑돌았다. 이는 약 3년 만에 나타난 현상이며, 사고 건수 역시 1,000건을 밑돌며 3년 4개월 만에 최저치를 기록했다.

• 대위변제: 보증기관(HUG 등)이 집주인(주채무자) 대신 세입자(보증채권자)에게 전세보증금을 지급하는 행위.

• 구상권: 대위변제 후, 보증기관이 집주인에게 "내가 대신 갚았으니 나에게 돌려달라"고 청구할 수 있는 법적 권리.

이러한 수치 하락의 가장 큰 원인으로는 2023년 5월 HUG가 전세금 대환 보증 기준을 부채비율 100%에서 90%로 강화한 조치가 꼽힌다. 고위험군의 보증 만기 도래 금액 자체가 줄어들면서 사고 발생이 감소한 것이다.

채권 회수율 75% '폭등'의 비책은? 법률적 방어막의 역습

전세 사기가 극성을 부리던 시기, HUG의 대위변제액은 2023년 3조 5,544억 원, 지난해 3조 9,948억 원으로 폭증하며 막대한 영업손실을 기록했다. 하지만 올해는 상황이 완전히 달라졌다.

올해 1~10월 HUG의 전세보증채권 회수율은 지난해 29.7%에서 무려 74.5%로 폭등했다. 이 놀라운 회수율 증가에는 HUG가 적극적으로 활용하고 있는 법률적 방어 및 회수 전략이 숨어있다.

HUG 관계자는 "보증 사고 감소와 채권 회수율 증가로 상반기 손실 규모가 대폭 감소했다"며 "이런 추세가 지속하면 올해 흑자 전환이 가능할 것으로 전망한다"고 밝혔다.

HUG의 채권 회수 전략 3가지와 법적 근거

HUG는 집주인에게 대위변제를 한 순간, 민법상 변제자대위(민법 제481조)와 보증인의 구상권(민법 제441조)에 따라 세입자가 집주인에게 가졌던 전세보증금반환채권과 그 담보권을 당연히 승계한다.

이 권리를 바탕으로 HUG는 다음과 같은 채권 회수 절차를 밟는다.

• 든든전세주택 사업: HUG가 대신 갚아준 주택을 직접 경매로 낙찰받아 공공 전세주택으로 공급하는 방식이다. 채권자로서 경매에 참여해 안정적으로 채권을 회수하고, 주택 공급 역할도 겸한다.

• 인수 조건 변경부 경매: HUG가 채권자로서 임차인의 대항력 포기를 신청하여 경매를 진행한다. 이 경우 낙찰자가 전세금을 인수하지 않아도 되므로 경매 낙찰가가 높아져 HUG의 배당액이 증가하는 효과를 가져온다.

• 임차권등기 승계 및 경매 신청: 대위변제 후 임차권등기를 신청하여 세입자의 대항력과 우선변제권을 확보한다. 이를 통해 임대차 목적물에 대해 임의경매를 신청하고, 경매절차에서 다른 채권자보다 우선하여 배당받아 구상채권을 회수한다.

HUG는 보증계약 체결 시 세입자로부터 전세보증금반환채권을 양도받는 경우가 많아, 대위변제 후 양수인으로서의 지위와 대위변제자로서의 지위를 모두 갖게 된다. 이는 채권 회수 절차의 선택지를 넓혀 회수율을 높이는 데 기여하고 있다.

집주인의 ‘파산·회생’은 해결될 수 없는 법적 딜레마인가?

구상권 행사가 항상 순조로운 것은 아니다. 집주인이 파산이나 회생 절차에 들어갈 경우, HUG의 구상채권 회수에는 법적인 한계가 발생한다.

회생·파산 절차에서의 구상권 회수 장벽

• 회생절차에서의 실권: HUG가 대위변제 후 구상채권을 회생채권으로 신고하지 않으면, 회생계획 인가 결정 시 해당 채권은 실권되어 집주인에 대한 책임을 물을 수 없게 된다 (채무자회생법 제251조).

• 파산절차에서의 면책: 집주인이 파산 절차를 거쳐 면책 결정을 받으면, HUG의 구상채권은 비면책채권에 해당하지 않는 한 파산 배당을 제외하고는 이행을 강제할 수 없게 된다 (채무자회생법 제566조).

• 소멸시효 10년: HUG의 구상권은 대위변제일로부터 10년의 소멸시효가 적용된다. HUG는 이 기간 내에 재판상 청구 등의 조치를 취하여 시효를 중단시켜야 구상권을 계속 행사할 수 있다.

이처럼 집주인의 무자력, 선순위 채권의 존재, 그리고 복잡한 회생·파산 절차는 구상채권 회수의 실효성을 떨어뜨리는 주요 원인이었다.

그러나 최근 HUG는 이 같은 법적 딜레마를 극복하기 위해 회생·파산 절차 모니터링 강화, 대위변제 즉시 담보권 확보 등 적극적인 조치를 취하고 있다.

이러한 노력이 채권 회수율을 74.5%까지 끌어올린 원동력으로 분석되며, 앞으로 전세 사기 피해 구제와 공공 재정의 건전성 회복에 중요한 전환점이 될 것으로 기대된다.