월세 안내는 세입자 상대로 명도소송 하고 싶어요

오세정 변호사 "3기분 이상 밀렸다면 계약 해지 통고 뒤 명도소송"

월세로 건물에 세 들어 사는 사람이 장기간 월세를 내지 않으면서 나갈 생각도 않고 버팁니다. 건물 소유주는 난감하겠죠. 마땅한 해결방안 없을까요? 

이 경우 건물주가 선택할 수 있는 문제 해결 방안 중 하나가 명도소송일 것입니다. 그렇다면 명도소송은 어떻게 하는 것일까요? 

명도소송이란 부동산임대차 계약이 만료돼 장소를 비워줘야 하는 임차인이 나가기를 거부하며 눌러 앉아 있을 때, 이를 저지할 수단으로 법의 강제집행권을 이용하는 소송을 말합니다.

A씨는 자신 소유 건물의 세입자가 6개월 이상 돈을 내지 않아 월세가 1000만 원 넘게 밀리자 건물임대차 재계약을 하지 않기로 마음먹습니다. 하지만 세입자는 돈이 없다고 밀린 월세 지급을 미루면서 나갈 생각도 하지 않고 있습니다.

A씨는 “계속 시간이 흐르는데 세입자 입장만 고려할 수는 없다”며 “불안정한 세입자와 계약을 하는 것보다는 다른 세입자를 찾아서 계약을 하는 것이 좋겠다”고 생각합니다. A씨는 그래서 이와 관련된 내용증명을 발송했는데 세입자의 반응도 없고, 현재는 연락도 잘 되지 않고 있다며 변호사 자문을 구했습니다.

A씨는 문제 해결을 위해 명도소송 방법과 절차를 알고 싶어 합니다. 그리고 변호사를 통해 명도소송을 진행할 경우 변호사 선임비용은 얼마나 들고, 어떤 변호사를 찾아가야 하는지 알고 싶다고 했습니다.

법무법인 신효의 오세정 변호사는 이에 대해 “A씨가 소유한 건물이 상가건물이라면, 통상 3기분 이상의 임대료가 밀릴 경우 임대차계약서에 따라 해지통고를 하고 바로 명도소송을 제기할 수 있다”며 “기간만료의 경우에는 갱신거절 의사를 표시하고 기간만료에 따른 명도소송을 제기할 수도 있다”고 답변했습니다.

오 변호사는 명도소송의 절차에 대해 다음과 같은 3단계 수순으로 이루어진다고 설명했습니다. 

1) 해지통고 또는 갱신거절을 내용으로 하는 내용증명을 세입자에게 발송한다.  

2) 세입자가 점유를 다른 사람에게 불법적으로 이전하는 것을 막기 위하여 점유이전금지가처분을 한다. 

3) 명도소송을 하여 승소한 후 집행문을 받아 부동산을 인도받는다.

다만, 갱신거절을 이유로 명도소송을 하는 경우 상가건물임대차보호법에서 정한 기간 내에 갱신거절 의사를 표시해야 하는데, 시간이 지체되면 보증금이 모두 공제돼 손해를 입을 수 있으므로 가급적 신속하게 명도소송 절차를 진행하는 게 좋다고 조언했습니다.

현지원 변호사는 “계약해지권 행사를 명확히 하기 위해 계약해지 소송을 별도로 한 뒤 건물명도소송을 제기할 수 있다”며 “소장 제출 후 상대방의 답변서 제출과 준비서면 공방 후 준비기일 절차(재판정에 출석)를 밟게 되는 것이 일반적”이라고 설명했습니다. 현 변호사는 “계약해지에 관련된 명백한 입증자료를 갖고 있다면 별도의 계약해지를 위한 소송 제기 없이 바로 건물명도 소송을 할 수도 있다”고 덧붙였습니다.

현 변호사는 소송기간에 대해 “상대방의 항변여하에 따라 소송이 종료될 때까지의 기간이 달라질 수 있으나 일반적으로 1심 절차는 6개월 이내에 종료된다”고 했습니다. 【로톡상담사례 재구성】