밀린 월세 2300만원인데 "보증금 2000만원 내놓으라"는 세입자…대처법은?

A씨는 2011년부터 한 세입자 B씨에게 보증금 2000만원, 월세 50만원 조건으로 집을 임대했다. 최근 임대차 계약이 끝나고 정산을 해보니 B씨가 내지 않은 월세가 1600여만원, 이에 대한 연 5%의 이자만 700여만원에 달했다.

여기에 B씨가 훼손한 부분을 고치는 원상복구 비용까지 더하면, A씨가 돌려줘야 할 보증금 2000만원과 장기수선충당금 270만원을 모두 공제하고도 오히려 170만원가량을 B씨에게 받아야 할 상황이었다.

하지만 B씨는 밀린 월세가 없다며 보증금과 장기수선충당금 전액을 요구했다. A씨의 연락을 피하던 B씨는 결국 보증금을 돌려달라는 소송을 제기하고, A씨의 집에 임차권등기명령까지 신청했다.

변호사들 "반환할 보증금 없으면 이의신청 인용 가능"

B씨에게 반환할 보증금이 없다는 점을 입증할 경우 A씨의 임차권등기 이의신청은 받아들여질 가능성이 높다. 임차권등기명령은 '반환되지 않은 보증금'이 존재할 때만 유효하기 때문이다.

대법원 판례에 따르면 임대차보증금은 계약 종료 후 집을 돌려받을 때까지 발생한 임차인의 모든 채무(미납 월세, 관리비, 손해배상금 등)를 담보한다.

이러한 채무는 별도의 의사표시가 없어도 보증금에서 당연히 공제된다.

와이에이치 법률사무소 김영호 변호사는 "미납월세와 이자 합산액이 보증금을 초과하면 반환할 보증금이 없으므로 이의신청 인용 가능성이 있다"고 설명했다.

반환할 보증금 자체가 존재하지 않으므로 임차권등기의 전제 요건이 성립하지 않는다는 취지다.

변호사 홍현필 법률사무소의 홍현필 변호사 역시 '보증금을 반환해야만 이의신청이 가능하다'는 통념은 보증금이 남아 있을 때의 이야기라고 선을 그었다.

A씨의 사례처럼 세입자의 채무가 보증금을 초과한 상태라면 보증금을 반환하지 않고도 이의신청이 받아들여질 수 있다고 봤다.

보증금 반환소송, '공제' 주장하고 '반소'로 맞서야

B씨가 제기한 보증금 반환 소송에도 적극적으로 대응해야 한다. 미납 월세, 연체이자, 원상복구비 등을 보증금에서 모두 공제해야 한다는 '공제 항변'을 펼쳐야 한다.

HB & Partners 이충호 변호사는 "특히 월세 미납에 대한 이자 700여만 원의 산출 근거와 원상복구비의 객관적 증빙을 서면으로 제출하여 대응할 수 있다"고 조언했다.

사진, 견적서, 입금내역서 등 객관적인 증거로 보증금이 모두 소진됐음을 입증하는 게 중요하다는 것이다.

나아가 A씨가 오히려 B씨에게 돈을 받아야 하는 상황이므로 맞소송을 제기하는 방법도 있다.

로버스 법률사무소 신은정 변호사는 "공제 후에도 세입자에게 추가로 받아야 할 170만 원에 대해서는 해당 재판에 반소를 제기하여 적극적으로 청구하는 것이 필요하다"고 밝혔다.

세입자에게 돌려줘야 할 장기수선충당금 270만원에 대해서도 변호사 전병욱 법률사무소의 전병욱 변호사는 "장기수선충당금 270만 원은 임차인에게 반환해야 할 채무이나, 미납차임과 상계 처리하는 방안도 검토할 수 있다"고 덧붙였다.