도어락 잠긴 내 집…억울한 집주인, 열면 주거침입범

전세 계약이 끝난 세입자에게 수리비 40만원을 뺀 보증금을 돌려주자, 세입자는 도어록 비밀번호를 바꾸고 연락을 끊어버렸다. 내 집 문턱도 넘지 못하게 된 집주인의 속은 까맣게 타들어간다.

분노에 차 열쇠공을 불렀다간 순식간에 ‘주거침입’ 전과자가 될 수 있다.

“내 집인데 왜?”…분노의 강제 개문, ‘범죄’의 지름길

집주인 A씨는 최근 임대차 계약이 끝난 세입자 B씨에게 집 안 훼손에 대한 수리비 40만원을 제외한 전세보증금을 반환했다.

하지만 B씨는 돈을 받고도 집을 비우기는커녕, 현관 도어록 비밀번호를 바꿔버렸다.

화가 치민 A씨는 ‘내 집이니 괜찮겠지’라는 생각에 강제로 문을 여는 방법을 고민하기 시작한다.

하지만 이는 위험천만한 생각이다.

법률 전문가들은 임대인이라도 적법한 절차 없이 세입자가 점유 중인 공간에 들어갈 경우 주거침입죄가 성립할 수 있다고 경고한다. 우리 법은 소유권과 별개로, 그 공간을 사실상 지배하는 ‘점유 상태’의 평온을 보호하기 때문이다.

세입자의 행동이 부당해 보여도, 집주인이 감정적으로 대응해 문을 여는 순간 권리자가 아닌 ‘침입자’로 전락할 수 있다.

“40만원 다 안 줬잖아요”…세입자의 버티기, 정당한 권리?

그렇다면 세입자 B씨의 행동은 무조건적인 ‘억지’일까?

법률 전문가들은 A씨가 보증금 ‘전액’을 돌려주지 않은 점에 주목한다.

임차인의 집 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 ‘동시이행 관계’에 있다. 만약 세입자 B씨가 수리비 40만원 공제에 동의하지 않았다면, 법적으로 집주인은 보증금 반환 의무를 다하지 않은 셈이 된다.

이 경우 세입자는 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 권리, 즉 ‘동시이행 항변권’을 행사할 수 있다.

이는 불법 점유가 아닌 정당한 권리 행사가 될 수 있다는 의미다. 결국 A씨가 일방적으로 공제한 40만원이 사태의 법적 성격을 가르는 결정적 열쇠가 된 것이다.

감정싸움은 필패…‘내용증명’부터 ‘명도소송’까지

전문가들이 제시하는 유일하고 안전한 해법은 민사소송이다. 우선 '내용증명’을 보내 “언제까지 집을 비워달라, 불이행 시 법적 조치를 취하겠다”고 공식적으로 요구하는 것이 첫 단추다.

내용증명은 그 자체로 법적 강제력은 없지만, 소송에서 유리한 증거가 되며 상대방을 심리적으로 압박하는 효과가 있다.

세입자가 끝까지 버틴다면 ‘건물 명도소송(부동산을 넘겨달라고 요구하는 소송)’을 제기해야 한다.

명도소송에서 승소 판결을 받으면 법원 집행관을 통해 합법적으로 강제 개문 및 퇴거 절차를 진행할 수 있다.

또한 소송을 통해 세입자가 집을 비워주지 않은 기간 동안의 월세 상당액, 관리비 등 금전적 손해까지 모두 배상받을 길이 열린다. 섣불리 문을 열었다가 범죄자로 전락하기보다, 법적 절차를 차분히 밟는 것이 내 재산과 권리를 지키는 가장 확실한 길이다.