내 건물 2층에 가려는데, 이웃 건물주가 유일한 통로를 시멘트로 막아버렸다

자신이 소유한 건물 2층에 올라가지 못하는 황당한 처지에 놓인 건물주 A씨. 불과 몇 달 전까지 평화롭게 공존하던 이웃 건물주가 하루아침에 유일한 통로를 막아서면서다. A씨는 1심에서 패소했지만, 누구도 예상치 못한 결정적 증거를 찾아내며 반격을 예고했다.

사건은 2019년, A씨가 3층 건물을 매입하면서 시작됐다. A씨 건물과 옆 4층 건물은 2, 3층 벽을 터 하나의 병원으로 운영 중이었다. 두 건물을 오가는 유일한 길은 A씨 건물 1층에 있는 계단뿐. 건물주는 달라도 세입자를 위해 통로를 공유하는 것은 당연한 일상이었다.

평화가 깨진 것은 병원이 이사를 나가면서부터다. 옆 건물주는 기다렸다는 듯 A씨 건물 1층 계단을 폐쇄하고, 두 건물을 잇던 2, 3층 통로마저 시멘트로 막아버렸다. A씨는 자신의 건물 2, 3층과 옥상에 접근할 방법이 완전히 차단된 것. A씨는 "변호사의 불성실한 대응과 증거 부족으로 1심에서 졌다"며 억울함을 감추지 못했다.

뒤집기 열쇠 '옥상 가는 문', 옆 건물에 있다

1심의 벽은 높았지만, 변호사들은 A씨가 새로 찾아낸 증거가 판을 뒤집을 '스모킹 건'이 될 수 있다고 분석했다. 핵심은 문제의 계단이 단순한 편의 제공이 아닌, 두 건물이 구조적으로 공유할 수밖에 없는 필수 통로였음을 증명하는 것이다.

가장 강력한 증거는 '옥상 출입구'의 위치다. A씨 소유 3층 건물의 옥상으로 가는 유일한 문이 옆 건물 내부에 있다는 사실은, 두 건물이 애초부터 분리될 수 없는 하나의 동선으로 설계됐다는 유력한 정황이다.

한병철 변호사(법무법인 대한중앙)는 "옥상 이용이 구조적으로 연결됐다면, 사실상의 지역권(일정한 목적을 위해 타인의 토지를 이용할 권리) 또는 관습상 공동사용관계가 인정될 여지가 크다"고 설명했다.

1심 졌다고 끝 아니다…'방해배제청구'로 2라운드

변호사들은 1심 패소에 얽매이지 말고 새로운 소송으로 정면 돌파해야 한다고 조언했다. 바로 '방해배제청구 소송'이다.

법무법인대한중앙 조기현 변호사는 "항소심에서는 1심의 사실오인과 법리오해를 구체적으로 지적해야 한다"며 "특히 현장검증이나 감정신청을 통해 재판부가 건물 구조의 특수성을 직접 눈으로 확인하게 만드는 전략이 유효하다"고 강조했다.

이러한 분쟁은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'에 따라 판단된다. 법원은 복도, 계단 등이 구조상 여러 소유주가 함께 사용하도록 제공된 '공용부분'이라고 판단하면, 한쪽이 일방적으로 사용을 막는 행위를 위법으로 본다.

대법원 역시 "다른 소유주 동의 없이 공용부분을 독점하면, 방해 상태를 제거하라고 청구할 수 있다"고 판시한 바 있다(대법원 2019다245822 판결).