월세 한 푼 안 내고 옥상에 펜스까지…'막무가내' 세입자, 계약 해지할 수 있나?

임대인 A씨는 세입자 B씨 때문에 골머리를 앓고 있다. 입주 전 요청했던 옥상 방수공사까지 해줬지만, B씨는 잔금을 다 치르기도 전에 집에 무단으로 들어와 먼저 입주했다.

그뿐만 아니었다. 현관문에 문제가 생겼다며 A씨와 상의 없이 수리한 뒤 약 18만원을 청구했고, 옥상에는 허락도 없이 펜스를 설치했다.

가장 큰 문제는 입주 후 지금까지 월세를 단 한 푼도 내지 않고 있다는 점이다.

여러 의무를 위반한 '막무가내' 세입자 B씨. A씨는 이 임대차 계약을 끝내고 B씨를 내보낼 수 있을까?

변호사들 "월세 2개월 이상 연체, 명백한 계약 해지 사유"

변호사들은 여러 문제가 얽혀 있지만, 월세를 한 번도 내지 않은 것이 가장 결정적인 계약 해지 사유라고 분석했다.

법무법인 대한중앙 이규희 변호사는 "주택임대차보호법 및 민법 제640조에 따르면 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 설명했다.

이어 "임차인은 입주 시점부터 단 한 차례도 월세를 지급하지 않았으므로 이미 2회 이상 연체된 상태"라며 즉시 계약 해지를 통보해야 한다고 조언했다.

법적으로 임대인의 수리 의무 불이행으로 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 정도가 아니라면, 임차인은 월세 지급을 거절할 수 없다. B씨는 집에 거주하고 있으므로 이 경우에 해당한다고 보기 어렵다.

세입자가 청구한 수리비와 무단 설치한 펜스, 책임은 누구에게?

B씨가 임의로 수리하고 청구한 현관문 수리비 약 18만원은 지급을 거절할 수 있다는 게 변호사들의 공통된 의견이다.

법무법인 랜드로 신지수 변호사는 "임차인이 임대인의 사전 동의 없이 임의로 수리했고, 공사업체 방문 시엔 현관문에 이상이 없었다면 그 하자가 임대인 책임인지 불분명하다"고 지적했다.

또한 "임대인이 이미 새 제품으로 교체해 수선 의무를 이행했으므로 추가로 문제 삼기 어렵다"고 봤다.

B씨가 무단으로 설치한 옥상 펜스 역시 철거를 요구할 수 있다.

법무법인(유한) 해송 박재휘 변호사는 "임대인의 동의 없이 주택 구조나 부속 시설을 임의로 변경해서는 안 된다"며 "임차인에게 무단 설치한 펜스 철거 및 원상회복을 요구해야 한다"고 말했다.

첫 대응은 내용증명 발송…불응 시 '명도소송' 진행해야

변호사들은 법적 조치의 첫 단계로 내용증명 발송을 권고했다.

새올법률사무소 강원모 변호사는 "내용증명으로 연체차임 액수와 납부 기한, 미납 시 해지 및 명도 진행, 옥상 펜스 원상회복 기한을 일괄 통지해야 한다"고 조언했다.

만약 B씨가 내용증명을 받고도 집을 비우지 않는다면, A씨는 법원에 건물인도 청구 소송(명도소송)을 제기해야 한다.

이때 임차인이 소송 중에 다른 사람에게 점유를 넘기는 것을 막기 위해 점유이전금지가처분 신청을 함께 진행하는 것이 필수적이라고 변호사들은 강조했다.