핀란드 레오 "서울 아파트 현금으로만 살 수 있어"…정말 외국인은 대출 못 받나?

"서울 집값 미쳤다. 외국인들은 대출이 잘 안 나와서 더 부담스럽다. 전부 현금으로 내야 한다."

핀란드 출신 방송인 레오가 MBC '구해줘! 홈즈' 방송에서 털어놓은 이 한탄은 한국에 사는 많은 외국인이 공통적으로 겪는 어려움을 대변한다. 수십억 원에 달하는 서울 아파트를 오직 현금으로만 사야 한다는 레오의 하소연은 법적으로 타당한 이야기일까.

법에는 없지만 현실에서는 단단한 벽으로 존재하는 외국인 주택담보대출에 대해 법률적으로 짚어봤다.

외국인 대출, 법적 금지는 없다…그러나 현실은 벽

현행법상 외국인이라는 이유만으로 은행이 대출을 금지하는 원천적인 규정은 없다. 은행법을 비롯한 어떤 법률에도 '외국인 대출 금지' 조항은 찾아볼 수 없다.

그렇다면 레오의 하소연은 왜 나온 것일까. 문제는 법이 아닌 현실에 있다. 시중은행들은 실무적으로 외국인 대출을 꺼리는 경향이 짙다. 이유는 크게 세 가지다.

1. 신용평가의 어려움: 국내 금융 거래 정보가 부족해 신용도를 판단하기 어렵다.
2. 소득 증빙의 복잡성: 해외에서 발생한 소득을 명확히 확인하고 신뢰하기 까다롭다.
3. 담보 설정 한계: 대출 상환에 문제가 생겼을 때 외국 본토에 있는 자산을 담보로 잡고 처분하기가 사실상 불가능하다.

은행 입장에선 채무 불이행 위험이 크다고 판단하는 것이다. 하지만 이러한 관행은 논란을 낳을 수 있다. 합리적인 심사 기준 없이 '외국인'이라는 이유만으로 대출 문턱을 일률적으로 높이는 것은 부당하다는 지적이다.

한국 부동산, 외국인에게도 원칙적으로 '활짝'

대출의 벽은 높지만, 주택 매입 자체는 외국인에게도 열려 있다. 외국인은 원칙적으로 대한민국 내 아파트 등 주택을 자유롭게 살 수 있다.

'부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 따라, 외국인이 주택을 매입할 경우 계약 체결일로부터 60일 이내에 관할 관청에 신고할 의무만 지킬 뿐이다. 군사시설 보호구역 등 일부 특수 지역을 제외하면, 서울 시내 일반 아파트를 사는 데에는 별다른 허가나 조건이 필요 없다.

오히려 정부는 무주택 외국인을 대상으로 주택을 특별공급할 수 있는 제도까지 마련해두고 있다. 이는 한국의 부동산 제도가 외국인에게 배타적이지 않다는 것을 보여준다.

다른 나라는 어떨까…더 엄격한 빗장도

외국인 대출 및 부동산 취득에 대한 한국의 '보이지 않는 장벽'은 다른 나라와 비교하면 어떨까. 오히려 더 엄격한 법적 규제를 두는 국가도 많다.

베트남

외국인의 주택 소유 기간을 제한하고 있으며, 임대를 할 경우에도 관할 기관에 통지하고 세금을 내야 하는 등 엄격한 규제를 적용한다.

필리핀

외국인의 토지 소유 자체를 금지한다. 다만, 토지를 담보로 제공하는 것은 가능하며, 대출 실행 전 중앙은행에 등록하는 등 정부의 사전 통제가 강하다.

국제 금융 관행상으로도 은행들은 '외국환거래 규제'와 같은 법적 리스크를 중요하게 고려하기에, 외국인 대출에 신중한 태도를 보이는 것은 일반적이다.

방송인 레오가 토로한 "전액 현금" 부담은 법적 금지 조항이 아닌, 은행들의 소극적인 대출 관행에서 비롯된 문제다. 하지만 합리적 심사 없이 이뤄지는 일률적인 대출 거부는 간접차별 소지가 다분하다.

안정적인 국내 정착을 원하는 외국인과 리스크 관리가 필요한 은행 모두를 위해, 보다 투명하고 명확한 외국인 대출 심사 기준을 마련해야 한다는 목소리가 커지고 있다.