보증금 다 까먹고 "월세 낼 계좌도 없다"는 세입자...빠르게 내보낼 방법 있나?

월세를 한 푼도 내지 않고 버티는 세입자 때문에 골머리를 앓고 있는 집주인 A씨.

세입자는 처음부터 '돈이 없다'며 보증금에서 제하라고 하더니, 보증금이 모두 소진된 지금은 사업 자금이 묶였다는 등 핑계를 대며 퇴거를 미루고 있다.

심지어 자신은 불법적인 일을 해 본인 명의 재산이나 계좌가 없다고 말하는 상황. 월세 낼 능력도 없으면서 계약한 세입자를 사기죄로 처벌하고, 신속히 내보낼 방법은 없을까?

계약 당시부터 돈 낼 능력 없었다면, '사기죄' 검토 가능

단순히 월세를 연체하는 것은 민사상 채무불이행 문제에 그치는 경우가 많다.

그러나 계약 당시부터 월세를 낼 의사나 능력이 없었음을 숨기고 계약했다면 형사처벌 대상인 사기죄가 될 수 있다. 변호사들은 '계약 시점'의 변제 능력을 입증하는 것이 관건이라고 짚었다.

법무법인(유) 에스제이파트너스 정세윤 변호사는 "임차인이 계약 체결 당시부터 본인 명의 계좌를 사용할 수 없고, 수입이 타인 계좌로만 들어오며, 명의 재산이 전혀 없었다는 사실이 객관적으로 입증된다면 사기죄 구성요건을 충족할 여지가 있다"고 설명했다.

법무법인 인화 김명수 변호사 역시 "임대차계약 당시부터 임차인은 월세 등을 지급할 의사가 없음에도 임대인을 기망하여 계약을 체결하고 입주한 것이라고 보아야 할 것"이라고 설명했다.

이어 "사기 혐의가 인정될 가능성이 높다"고 봤다. 결국 계약 이후 경제 사정이 나빠진 것이 아니라, 처음부터 지불 능력이 없었다는 점을 입증해야 한다는 것이다.

보증금 초과 손해 + 가전제품 훼손 우려… '명도단행가처분' 가능성은?

세입자를 신속히 내보내기 위해 집주인이 고려할 수 있는 조치는 '부동산 인도단행가처분'이다.

부동산 인도단행가처분은 본안 소송(명도소송) 판결이 나기 전에 법원의 결정으로 세입자를 먼저 내보내는 강력한 조치다.

A씨의 경우처럼 보증금이 모두 소진되고 추가 손해가 발생하고 있으며, 집 안에 집주인 소유의 고가 가전제품이 있어 훼손 우려까지 있다면 시도해 볼 만하다. 보전의 필요성이 인정될 수 있기 때문이다.

법무법인 안양 안경진 변호사는 "임차인의 재산 상황을 알 수 없어 명도소송에서 승소하더라도 연체 차임을 회수할 방법이 없다는 점, 임대인 소유 고가 가전제품의 멸실·훼손 우려가 있다는 점 등을 소명하여 (가처분을) 시도해볼 수 있다"고 조언했다.

정세윤 변호사도 "임대인 소유 고가 가전제품이 임차 목적물 내에 있어 재산상 손해가 계속 발생할 우려가 있는 점에서 보전의 필요성이 인정될 가능성이 높다"고 말했다.

지금 당장 할 일은? '증거 확보'와 '절차 병행'이 중요

변호사들은 이런 상황에 처했다면 감정적으로 대응하기보다 증거를 확보하고 법적 절차를 병행하는 것이 중요하다고 입을 모았다. 우선 2기 이상 월세가 연체됐으므로 내용증명 우편 등을 통해 임대차 계약 해지를 명확히 통보해야 한다.

또한 세입자가 월세 지급을 약속했다가 번복한 문자 메시지나 통화 녹음, 재산이 없다고 스스로 말한 내용 등은 사기죄 고의성을 입증하고 가처분 필요성을 소명하는 데 중요한 증거가 될 수 있다.

이후에는 형사 고소와 민사 소송을 동시에 진행하는 전략이 효과적일 수 있다.

법무법인 연우 남부분사무소 백지예 변호사는 "사기죄 고소, 명도소송, 유체동산 점유이전금지 가처분을 동시에 진행하는 전략이 효과적일 수 있다"고 강조했다.