고의적인 월세 미납 세입자 어찌해야죠?

노경희 변호사 "세입자가 직장인이라면 추후 급여를 상대로 압류신청해야"

월세 계약으로 방을 빌린 임차인이 보증금도 바닥난 상태에서 계속 월세를 내지 않고 버티면 어찌해야 할까요? 명도소송을 통해 내보내는 방법이 있다지만 6개월~ 1년이 걸리는데다, 그 기간에 대한 월세는 포기해야 한다니 여간 갑갑한 일이 아닌 것이죠.

A씨는 3개월 전 보증금 500만원에 월세 75만원 조건으로 집을 세주었습니다. 계약할 때 보증금 500만원은 첫 달에 150만원, 둘째 달에 350만원 나누어 주기로 했는데, 임차인은 계약하는 날 보증금 150만원과 월세 75만원을 지불한 뒤 3개월째 돈을 한 푼도 내지 않고 있습니다.

이로 인해 2달치 월세 150만원이 미납돼 보증금에서 지불되고, 이제는 보증금이 한 푼도 남아 있지 않게 됐습니다. 임대차계약서에는 특약사항으로 ‘보증금 350만원을 입금하지 않을 경우, 그리고 월세 2개월 연체 시에는 계약이 파기된다’고 적혀 있습니다.

세입자는 현재 집주인 A씨의 전화를 받지 않고 있으며, A씨가 찾아가도 부재중인 척한다고 합니다. 또 전기도 명의변경 없이 계속 이용하고 있습니다.

A씨는 “이 경우 명도소송으로 세입자를 쫓아 낼 수 있는데 그 기간이 최소 6개월~1년 가까이 소요되며, 그 기간 중 미납월세뿐만 아니라 소송비용도 받아내기가 어려운 것으로 알고 있다”며 변호사 도움을 구했습니다.

A씨는 이러한 세입자를 쫒아 낼 수 있는 법적인 방법으로 무엇이 있을지 알고 싶어 합니다. 임차인이 지금 법을 악용하고 있는 것 같다고 A씨는 생각합니다.

A씨는 또 △세입자가 월세를 못 내서 다음 주까지 방을 비워준다고 해놓고 기간이 지나도 계속 안 나갈 경우 강제집행이 가능한지 △ 월세 미납 세입자가 의도적으로 방안에 자기 물건을 조금 남겨두고 말 없이 도망갈 경우 집주인이 마스터키로 열어서 짐을 치우고 다른 세입자를 받아도 되는 것인지를 궁금해 합니다.

법무법인 청림의 배호길 변호사는 이에 대해 “계약에 근거해 적법하게 점유하였기 때문에 세입자를 합법적으로 쫓아내는 것은 건물 명도소송을 통해서만 가능할 것으로 보인다”고 답변했습니다. 배 변호사는 △강제집행은 집행할 근거(판결문 등)가 있어야 가능하며 △세입자가 도망갔을 경우에는 2인 이상 입회하에 주거에 들어가 사진을 찍은 후 해당 물건들을 보관하는 것이 향후 예상 가능한 분쟁에 대한 대비가 될 수 있다고 덧붙였습니다.

법률사무소 나란의 서지원 변호사는 “먼저 계약을 해지한 뒤 명도소송을 통해 집행권원을 받아야 한다”며 “집행권원 없이 강제집행을 할 수는 없다”고 못 박았습니다. 서 변호사는 “임차인이 방에 물건을 두고 나갔다고 할지라도 사실상 점유자는 임차인이므로, 임차인의 동의 없이 소유자가 들어갈 경우 오히려 주거침입죄로 형사처벌 될 여지가 있다”고 말합니다.

노경희 변호사는 “답답한 상황이라 하더라도 법이 정한 절차, 즉 명도소송을 통해 판결을 받아 강제집행하지 않으면 오히려 A씨가 주거침입죄로 처벌받을 위험이 있다”며 “번거롭더라도 합법적인 절차를 밟으라”고 조언했습니다. 노 변호사는 “세입자가 직장을 다니는 사람이라면 손해배상까지 청구하여 추후 급여에 압류하는 방법도 고려해보라”고 말합니다.【로톡상담사례 재구성】