'3년 뒤 수억' 말에 8천 투자, 현실은 건축 불가 땅이라면?

“3년만 기다리면 몇 억을 벌게 해주겠다”는 달콤한 말에 8천만원을 투자한 땅이 알고 보니 고층 건물은커녕 개발 자체가 어려운 ‘자연녹지지역’으로 밝혀졌다.

심지어 매매가는 공시지가의 30배에 달했다. 법조계는 녹취록 등 명확한 증거가 있다면 전형적인 기획부동산 사기죄에 해당하며, 형사 고소와 민사 소송을 동시에 진행해 피해액을 돌려받을 수 있다고 조언한다.

'고층 빌딩 들어선다'더니…지번도 안 알려준 수상한 거래

2년 전, 평범한 시민 A씨는 지인의 소개로 한 부동산 사무실을 찾았다. 그곳에서 ‘전무’라는 직함을 가진 이는 “3년만 딱 기다리면 몇억을 벌게 해주겠다”며 “고층 빌딩이 들어설 것”이라는 브리핑으로 A씨를 현혹했다.

A씨가 계약 전 토지의 정확한 위치를 확인하기 위해 지번을 물었지만, 돌아온 대답은 “지번만 봐서는 모른다. 직접 현장 답사를 가보면 주변 현황, 위치, 입지로 파악하면 된다”는 회피성 발언뿐이었다.

결국 A씨는 뜬구름 잡는 설명만 믿고 8천만원이라는 거금을 들여 덜컥 토지매매계약을 체결했다. 최근 부동산 공부를 시작하며 자신이 매입한 토지를 조회해본 A씨는 망연자실했다.

그 땅은 고층 빌딩은커녕 5층 이상의 건물도 짓기 어려운 ‘자연녹지지역’이었고, 매매가는 공시지가의 30배에 육박하는 터무니없는 가격이었던 것이다. 뒤늦게 사기당했음을 깨달은 A씨는 브리핑 녹취와 카카오톡 대화 내용을 증거로 들고 법률 전문가의 문을 두드렸다.

땅의 용도 속이고, 지번 숨기고…“명백한 기망행위”

법률 전문가들은 A씨의 사례가 기획부동산 사기의 전형적인 특징을 보이며, 사기죄가 성립할 가능성이 매우 높다고 입을 모았다.

남천우 변호사는 “업체 측이 토지의 실제 용도지역과 개발 가능성에 대해 허위 사실을 고지하고 지번 공개를 거부하면서 과도하게 부풀려진 가격으로 매매계약을 체결하도록 유도한 점은 사기죄의 구성요건에 해당할 가능성이 높아 보입니다”라고 설명했다.

즉, 처음부터 상대를 속여 재산을 가로채려는 ‘기망행위’가 명백하다는 것이다.

한대섭 변호사는 “귀하가 매입한 토지는 '자연녹지지역'으로, 법률상 고층 건물 건축이 원천적으로 어렵습니다. 이는 미래에 대한 불확실한 예측이 아니라, 계약 당시의 객관적인 법적 사실을 왜곡하여 알린 것이므로 사기죄의 가장 강력한 증거가 됩니다”라고 강조했다.

개발이 불가능하다는 객관적 사실을 숨긴 것 자체가 사기의 핵심 증거라는 분석이다. 법무법인 유안의 조선규 변호사 역시 “공시지가의 30배에 달하는 가격 책정은 그 자체로 기망행위의 중요한 징표가 됩니다”라고 덧붙였다.

결국 A씨가 확보한 녹취록과 카톡 대화는 이러한 기망 행위를 입증할 결정적인 ‘스모킹 건’이 될 전망이다.

내 돈 8천만원 돌려받으려면? ‘형사고소·민사소송’ 동시 진행이 답

피해 사실을 입증하더라도 8천만원을 온전히 돌려받는 길은 간단치 않다.

전문가들은 형사 고소와 민사 소송을 동시에 진행하는 ‘투 트랙’ 전략이 가장 효과적이라고 조언한다.

먼저 형사 고소를 통해 가해자들을 압박하는 것이 중요하다.

법무법인 공명 김준성 변호사는 “가해자의 처벌을 목적으로 사건을 진행한다기 보다 수사과정에서 합의를 통해 피해를 회복하려는데에 사건의 방향을 설정하여 진행하는 것이 좋습니다”라며 형사 절차를 합의의 지렛대로 삼을 것을 권했다.

이와 동시에 ‘매매계약 취소 및 부당이득 반환 청구 소송’ 등 민사 절차를 밟아 원금 회수를 위한 법적 근거를 마련해야 한다. 다만 가장 큰 변수는 상대방의 재산이다.

법률사무소 신임 이상협 변호사는 “가해자가 재산을 은닉하거나 명의신탁을 한 경우 집행 단계에서 어려움이 생길 수 있으므로, 형사 고소와 동시에 민사상 가압류 절차 등을 병행하여 상대방의 재산을 확보하는 전략이 필요합니다”라고 강조했다.

승소 판결문이 휴지 조각이 되지 않도록, 소송 시작과 동시에 상대방의 재산을 묶어두는 ‘가압류’ 절차를 신속히 진행하는 것이 피해 회복의 성패를 가르는 핵심 열쇠가 될 수 있다.