'아파트 매물 62% 급감' 이면의 민낯

서울 송파구의 허위·과장 매물 집중 단속 이후 매물 건수가 62%나 감소했다는 소식이 전해졌다.

이는 부동산 거래 질서 확립을 위한 긍정적인 신호로 평가받고 있지만, 일각에서는 단속의 그림자에 가려진 피해자들의 현실에 주목하고 있다. 허위 매물에 속아 금전적 손해를 입은 이들이 실제로 법적 구제를 받는 과정은 여전히 험난하기 때문이다.

단속의 효과와는 별개로, 이미 발생한 피해를 어떻게 회복할 것인가에 대한 근본적인 의문이 제기되고 있다.

허위 매물 피해, 법적 구제는 어떻게 이뤄지나

허위·과장 광고로 피해를 본 소비자는 민사, 형사, 행정 등 다양한 방법으로 구제를 시도할 수 있다.

민사적 구제: 계약 취소 및 손해배상

소비자는 허위 광고에 속아 계약을 체결했다는 점을 입증해 계약 취소를 요구하거나 손해배상을 청구할 수 있다. 「민법」상 기망(사기) 또는 착오에 의한 계약 취소 규정을 적용해 거래를 무효화할 수 있다. 또한, 허위 정보로 인해 발생한 금전적 손해, 즉 실제 가치와 매수 가격의 차액에 대한 배상도 청구 가능하다. 공인중개사의 고의 또는 과실이 입증되면, 「공인중개사법」에 따라 중개사가 가입한 공제나 보증보험을 통해 피해액을 보전받을 수 있다.

형사적 구제: 사기죄 등 형사 고소

광고 내용이 단순한 과장을 넘어 의도적인 기망행위에 해당한다면, 「형법」상 사기죄로 부동산 거래 관계자를 고소할 수 있다. 예를 들어, 확정되지 않은 개발 계획을 확정된 것처럼 속여 매매 계약을 유도한 경우 등이 이에 해당한다. 또한, 「공인중개사법」에 따라 거짓된 정보로 중개 의뢰인의 판단을 그르치게 한 경우도 처벌 대상이 된다.

행정적 구제: 관계 당국에 신고

피해 소비자는 해당 지방자치단체나 국토교통부에 허위 매물에 대한 신고 또는 민원을 제기할 수 있다. 이를 통해 부적정 매물을 표시한 중개사무소에 대한 과태료 부과 등 행정처분이 이뤄질 수 있다. 또한, 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」에 따라 공정거래위원회에 신고하여 시정명령 등의 행정조치를 유도할 수도 있다.

손해배상액 산정의 복잡성 매수인의 과실 문제

허위 매물로 인한 손해배상 청구 시 가장 큰 쟁점 중 하나는 바로 매수인의 과실이다. 법원은 거래 당사자에게 스스로 사실 관계를 확인해야 할 의무가 있다고 본다.

「민법」상 과실상계 규정에 따라, 매수인이 기본적인 확인 절차를 소홀히 한 과실이 인정되면 손해배상액이 감액될 수 있다.

일례로, 등기부등본을 확인하지 않아 담보권 설정 사실을 알지 못했거나, 현장 방문을 소홀히 해 육안으로 확인 가능한 하자를 발견하지 못한 경우 매수인의 과실이 인정된다.

다만, 매도인이 공적 서류를 위조하는 등 적극적인 기망행위를 했을 때는 매수인의 과실이 적게 인정되거나 아예 고려되지 않을 수 있다.

피해 예방을 위한 현명한 소비자 지침

부동산 전문가들은 허위 매물로 인한 피해를 막기 위해 소비자의 적극적인 노력이 필요하다고 조언한다.

1. 공적 서류 직접 확인: 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등은 중개사의 설명에만 의존하지 말고, 직접 발급받아 내용을 꼼꼼히 확인해야 한다.

2. 시세 및 실거래가 비교: 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 주변 유사 매물의 실제 거래 가격을 직접 확인하는 것이 중요하다.

3. 중개인 신원 및 매물 정보 재확인: 계약 전 중개업소 등록 여부, 공인중개사의 자격증 소지 여부를 확인하고, 광고 매물이 현재 거래 가능한 상태인지 직접 문의해야 한다.

송파구의 사례는 허위 매물 단속의 필요성을 보여주지만, 동시에 피해자 구제를 위한 법적·제도적 보완이 시급하다는 사실을 일깨운다.

투명하고 건전한 부동산 시장을 위해서는 단속과 처벌 강화뿐만 아니라, 피해자 구제 절차를 실질적으로 개선하고 소비자 스스로의 주의 의무를 높이는 노력이 병행되어야 한다.