부동산 시장, 지방발 '악성 미분양'에 신음 규제와 수요 부진의 이중고

부동산 시장에 먹구름이 드리웠다. 특히 지방을 중심으로 팔리지 않는 주택, 즉 '악성 미분양'이 다시 고개를 들면서 시장의 불안감이 커지고 있다. 한 달 전 잠시 감소했던 악성 미분양은 다시 증가세로 돌아서며 주택 시장의 씁쓸한 현주소를 보여준다.

집 짓고도 못 파는 '악성 미분양', 왜 다시 늘었나?

지난 7월 전국 준공 후 미분양 주택은 2만 7,057가구로 한 달 만에 다시 증가했다. 이 중 무려 83.5%가 지방에 몰려 있는 것으로 나타나, 지방 부동산 시장의 위기감이 현실로 다가왔다.

지방의 악성 미분양 증가는 복합적인 원인에서 비롯한다.

첫째, 지속적인 지방 경기 침체와 인구 감소가 주택 수요를 위축시키고 있다.

둘째, 최근 강화된 고강도 대출 규제가 주택 구매 심리를 꽁꽁 얼어붙게 만들었다.

셋째, 과거 분양된 물량이 최근 준공되면서 일부 지역에서는 일시적인 공급 과잉 현상이 발생했다.

이러한 요인들이 맞물려 '지방발 악성 미분양'이라는 악순환의 고리를 만들고 있다.

엇갈리는 공급 지표... 미래 공급 부족 신호탄?

현재 주택 공급 시장은 혼재된 신호를 보내고 있다. 7월 인허가 물량은 작년보다 26.1%나 급감했다. 특히 지방의 인허가 물량은 무려 50.6%나 줄어들면서 지역별 온도차가 극명하게 드러났다.

반면, 착공과 분양 물량은 각각 33.5%, 75.3% 증가하며 잠시 숨통이 트이는 듯 보인다.

그러나 전문가들은 인허가 물량 감소에 주목하고 있다. 인허가 감소는 2~3년 뒤 주택 공급 부족으로 이어질 수 있기 때문이다. 지금의 일시적인 착공·분양 증가가 곧 닥칠 공급 부족을 상쇄하기는 역부족일 것이라는 전망이 지배적이다.

꽁꽁 얼어붙은 거래 시장, 전세에서 월세로 ‘대이동’

매매 시장은 그야말로 혹한기를 맞고 있다. 7월 전국 주택 매매거래량은 전월 대비 13%나 감소했다. 특히 수도권의 감소폭이 컸고, 서울은 15.5%, 수도권 전체 아파트 거래는 23.8%나 줄어들면서 고강도 대출 규제의 영향을 실감하게 했다.

반면 임대 시장에서는 눈에 띄는 변화가 감지된다. 전월세 거래량은 비슷한 수준을 유지했지만, 그 속을 들여다보면 월세 거래 비중이 1.6% 증가하며 전세를 앞질렀다.

올해 1월부터 7월까지의 누적 월세 거래 비중은 61.8%로, 작년 55%를 훌쩍 넘어서며 전세의 월세화가 가속화되고 있음을 보여준다. 이는 전세 사기에 대한 불안감과 높아진 전세 보증금 부담이 복합적으로 작용한 결과로 보인다.