'2년 뒤 매매 약속'하고 전세로 입주...집값 오르자 집주인이 '못 판다'하면?

신축 아파트에 입주를 앞둔 A씨는 '전세 먼저, 2년 뒤 매매'라는 계획을 세웠다. 집주인(매도인)이 양도소득세 비과세 요건을 채우는 2년 뒤에 소유권을 넘겨받기로 한 것이다.

하지만 걱정이 앞선다. 만약 2년 뒤 집값이 크게 오르면 집주인이 약속을 뒤집고 집을 팔지 않겠다고 하거나, 다른 사람에게 더 비싼 값에 팔아버릴 수도 있기 때문이다.

A씨는 전세계약 단계에서부터 미래의 매매를 확실히 보장받을 방법을 찾고 있다. 집주인의 변심을 막을 법적 장치는 없을까?

'매매를 협의한다' 아닌 '체결한다'…특약 문구 중요해

변호사들은 전세계약서에 매매 관련 특약을 넣는 것만으로도 법적 구속력을 가질 수 있다고 설명했다. 다만, 특약의 문구가 결정적으로 중요하다고 강조했다.

법무법인 랜드로 신지수 변호사는 "매매 시기, 금액, 방법이 구체적으로 특정되고 '매매계약을 체결하기로 한다'는 확정적 문구가 있다면 예약 또는 본계약으로서 법적 구속력이 발생한다"고 설명했다.

반면 "'협의한다'는 표현은 단순 의향에 그쳐 이행 강제가 어려우므로 반드시 확정적 문구를 기재해야 한다"고 강조했다.

법률사무소 영신 임원균 변호사 역시 "특약을 '체결하기로 한다'로 쓰고 시기·대금·방법까지 특정하면, 단순한 약속을 넘어 매매를 미리 예약한 것으로 보아 지킬 의무가 생긴다"고 봤다.

상대가 이를 어기면 계약 이행이나 손해배상을 청구할 수 있다는 것이다.

다만 주의할 점도 있다. 법무법인 현림 윤상현 변호사는 "신축 아파트는 전매제한이나 실거주 의무가 있을 수 있어, 그 기간 중 매매약정은 무효가 될 수 있으니 분양계약서의 제한 조건을 먼저 확인해야 한다"고 지적했다.

집주인 변심 막을 법적 안전장치 3가지

일단 매매 약속의 법적 효력을 확보했다면, 집주인의 변심을 막을 안전장치를 여러 겹 마련할 수 있다.

A씨가 궁금해한 ①전세보증금의 계약금 전환 ②중도금 납부 ③소유권이전청구권 가등기 모두 유효한 방법이다.

첫째, 나중에 낼 매매 계약금을 현재의 전세보증금으로 갈음할 수 있다.

법무법인 쉴드 남천우 변호사는 "전세보증금 중 일부를 계약금으로 갈음하기로 명시적으로 합의하고 계약서에 그 취지를 명확히 기재하면 별도 송금 없이도 계약금 지급 효과가 인정된다"고 설명했다. 이 경우, 집주인이 계약을 깨려면 약정한 계약금의 두 배를 물어줘야 한다.

둘째, 중도금을 지급하면 계약의 안정성은 훨씬 높아진다.

민법 제565조에 따르면 당사자 한쪽이 '이행에 착수'하면 다른 쪽은 계약금만 물어주는 방식으로는 계약을 일방적으로 해제할 수 없다. 중도금 지급이 바로 이 '이행 착수'에 해당한다.

법무법인 게이트 김범석 변호사는 "중도금을 실제로 지급하여 이행에 착수한 뒤에는 해약금 규정에 따른 일방적 해제가 허용되지 않는다"고 밝혔다.

셋째, '소유권이전청구권 가등기'는 집주인이 다른 사람에게 집을 파는 것을 막는 강력한 장치다.

법무법인 게이트 허훈무 변호사는 "매도인의 일방적인 변심이나 제3자 처분을 막기 위해 소유권이전청구권 가등기를 설정하는 것도 매우 유용한 방법"이라고 조언했다.

가등기를 해두면, 나중에 집주인이 다른 사람에게 집을 팔아도 A씨는 가등기에 기초해 소유권을 가져올 수 있다.