"계약 파기 시 '계약금 2배' 물어내야 한다" 일반적인 상식? 꼭 그렇지는 않습니다

부동산 매매계약에서 빠지지 않는 것이 있다. 집을 사는 사람이건 파는 사람이건 "계약을 일방적으로 파기하려면 계약금의 두 배를 물어줘야 한다"는 '배액배상' 조항이다.

집을 판다며 계약금을 받고, 갑자기 "못 팔겠다"고 나오는 매도인에게 손해배상책임을 묻는 방법이다. 실제 부동산 관련 인터넷 커뮤니티에는 "계약금의 두 배를 물어줘야 하는가 (혹은 요구할 수 있는가)"에 대한 글을 쉽게 찾아볼 수 있다.

하지만 대한변협 부동산법 전문변호사인 법무법인(유)에이스의 이종걸 변호사는 "항상 그렇지는 않다"고 했다. 계약서에 배액배상 조항이 있다고 하더라도 계약금이 비정상적으로 높을 경우엔 배상액을 깎을 수 있다는 설명이었다. 어떤 내용인지 알아봤다.

사건은 지난 2015년, 부동산 매매 계약이 파기되면서 벌어졌다.

A씨는 자신이 소유하고 있던 부동산을 B씨에게 팔기로 하고, 11억 5000만원 짜리 계약서를 작성했다. 계약금은 2억 5000만원으로 하기로 했다. 보통은 계약금을 매매가의 10%(1억 5000만원)로 하지만, 이번 계약에서는 그보다 1억원이 높았다.

문제는 계약금을 A씨가 건네받은 뒤에 터졌다. 부동산 사려던 B씨는 A씨가 계약하면서 약속한 '근저당권 말소' 등을 제대로 하지 않았다며 문제를 삼았고, A씨 역시 B씨가 약속대로 잔금 지급을 하지 않았다고 주장했다. 둘은 합의점을 찾지 못하면서, 매매계약 해제를 다투는 소송이 시작됐다.

지난 2017년, 대법원까지 이어진 재판에서는 "여전히 매매계약이 유효하다"는 판결이 나왔다. 그러면서 A씨에게 "건물 근저당권 말소 등을 한 뒤 B씨에게 건물 소유권을 이전하라"고 주문했다. 하지만 A씨는 이를 이행하지 않았다.

곧바로 B씨는 A씨를 상대로 계약금 반환 소송 등을 제기했다. 계약금으로 건넨 2억 5000만원을 돌려주는 건 물론이고, 손해배상금으로 2억 5000만원을 더 달라고 했다.

B씨가 계약금의 2배인 5억원을 요구한 근거는 계약서에 적힌 '배상배액 조항'에 있었다. 계약서에는 "별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다"고 적혀 있었다.

계약금(2억 5000만원)을 돌려주는 것과는 별도로, 계약이 지켜지지 않은 데 따른 손해배상금 2억 5000만원을 줘야 한다는 취지의 조항이었다.

계약서는 양측이 합의 하에 작성한 것이기 때문에, 원칙대로라면 A씨는 계약금과 별도로 B씨에게 2억 5000만원을 더 줘야 하는 상황이었다.

하지만 이에 대해 A씨는 "해당 금액이 과도하다"고 주장했다.

계약금 반환 소송을 심리한 재판부는 지난 1월, A씨의 손을 들어줬다. 매매계약 파기에 A씨 책임이 있지만, 그렇다고 해도 손해배상금 2억 5000만원은 과다하다고 본 것이다. 그러면서 손해배상금액은 B씨가 요구한 금액의 50%(1억 2500만원)만 지급하라고 했다.

우리법은 당사자 간의 합의를 우선하는 '사적자치(私的自治⋅개인 간의 법률관계는 개인 각자에게 맡긴다는 원칙)'에 따라 계약 내용을 따르게 하는데, 이것과 어긋나는 것처럼 보이는 판결이었다.

법원은 왜 이런 판단을 한 것일까.

근거는 민법 제398조 제2항이었다. 일반적인 사회관념에 비춰볼 때, 배상액을 지급하는 것이 채무자(이번 경우 계약금을 물어줘야 하는 A씨)에게 부당한 압박으로 작용하고 공정성을 해치는 결과를 초래한다면 법원이 해당 금액을 적당히 감액한다는 내용이다.

이 사건 재판부도 이런 부분을 감안했다. 재판부는 "(손해배상금액)은 2억 5000만원으로서 큰 금액"이라며 "11억 5000만원인 매매대금과 비교해봤을 때도 그 비율이 상당하다"고 했다.

해당 소송을 맡은 이종걸 변호사는 "통상의 매매계약에 있어서 (매매대금의) 5~10%를 계약금으로 하는 것이 일반적인데, 이 사건의 경우 이 비율을 초과하여 20%이상으로 계약금을 약정했다"고 설명했다.

이 변호사는 "보통 계약금의 배액을 물어줘야 한다고 알려져있지만, 부동산 매매계약 해제 시 무조건 계약금 전액이 손해배상액으로 인정되지 않을 수 있다는 점을 알아두면 좋을 것"이라고 했다.