출근길 날벼락···월세 밀렸다고 물 끊어버린 집주인, 불법입니다

직장인 A씨는 아침에 일어나 출근 준비를 하려다 황당한 일을 겪었다. 화장실 수도꼭지를 틀어도 물 한 방울 나오지 않았기 때문이다. 현관문에는 "밀린 월세를 내면 수도를 다시 연결해주겠다"는 집주인의 쪽지가 붙어 있었다.

A씨는 월세를 며칠 안 내긴 했지만, 임대차 계약서에는 '월세 미납 시 단수'와 같은 조항은 전혀 없었다. 결국 A씨는 씻지도 못한 채 찝찝한 몸으로 출근해야 했다. A씨는 "집주인의 일방적인 단수 조치로 입은 피해는 보상받고 싶다"고 호소했다.

변호사들 "명백한 불법, 위자료 청구 가능"

월세를 안 냈다는 이유로 집주인이 갑자기 물을 끊어버렸다면, 임차인은 정신적 피해 등에 대한 손해배상을 청구할 수 있다. 계약서에 관련 조항이 없다면 명백한 불법행위(민법 제750조)라는 게 변호사들의 공통된 의견이다.

더신사 법무법인의 유선종 변호사는 "계약서에 관련 조항이 없고 계약이 해지되지 않은 상태에서 임대인이 단수 조치를 한 것은 위법"이라며 "임차인은 민사상 손해배상을 청구할 수 있으며, 정신적 피해(출근 준비 불가 등)에 대한 위자료도 요구할 수 있다"고 분석했다.

법무법인 심의 심규덕 변호사 역시 "임대인의 일방적인 단수 조치는 불법행위에 해당한다"며 "위자료는 통상 50만~100만 원 수준에서 인정될 수 있다"고 덧붙였다.

다만 실제 보상을 받기 위해서는 증거 확보가 중요하다. 법무법인 중산의 김영오 변호사는 "단수 조치 사실을 입증할 사진, 동영상, 집주인과의 대화 녹취 등 증거를 확보하는 것이 우선"이라고 조언했다.

법원 "단수·단전, 사회통념상 허용될 때만 적법"

판례 역시 임대인의 일방적인 단수·단전 조치를 엄격하게 제한하고 있다. 대법원은 관리단의 단전·단수 조치가 적법하려면 ▲관리규약에 명시적 규정이 있고 ▲그 요건을 충족했으며 ▲적법한 절차를 거쳤는지 등을 종합적으로 고려해야 한다고 판단했다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결).

A씨의 경우 계약서에 단수 조항이 없었으므로 집주인의 행위는 위법 소지가 크다.

법무법인 동서남북의 고일영 변호사는 "임대인이 임의로 수도를 끊는 행위는 불법적인 자력구제에 해당한다"며 "임차인의 주거권을 침해하는 행위로 간주될 수 있다"고 설명했다.

형사처벌 가능성도···"증거 확보가 우선"

나아가 임대인에게 형사 책임을 물을 수도 있다. 법무법인 심의 심준섭 변호사는 "임대인의 행위는 주거 평온을 해치는 행위로 업무방해죄, 주거침입죄, 강요죄 등이 성립할 수 있다"고 지적했다.

유선종 변호사도 "임대인의 단수 조치는 주거권 침해로 형사상 책임(업무방해죄 등)도 물을 수 있다"고 설명했다.

변호사들은 확보된 증거를 바탕으로 집주인에게 내용증명을 보내 손해배상을 청구하고, 합의가 이뤄지지 않을 경우 소액재판이나 민사소송을 통해 피해를 구제받을 수 있다고 조언했다.