임대인이 '나 몰라라'…경매 빌라 거주 임차인 "집 나가고 싶어도 보증금 못 받을까 불안"

"집을 나가고 싶어도 보증금 떼일까 봐 불안해서 꼼짝없이 1년 넘게 살고 있습니다. 이제는 집주인이 연락조차 피하며 '부동산에 세입자를 구하라'는 말만 합니다."

경매에 넘어간 원룸에 묶여 전전긍긍하고 있는 임차인 A씨의 절박한 심정이다.

계약 만료 전 적법하게 퇴거 의사를 통보했지만, 보증금을 돌려받지 못해 어쩔 수 없이 거주를 연장하고 있는 상황이다.

시간순 사건 재구성: '갱신 거절'에도 보증금 못 받아 1년 더 거주

A씨는 2024년 3월에 전세 계약이 만료될 예정이었다.

그러나 만료 7개월 전인 2023년 8월, 건물 일부 지분 소유자인 여자사장 문제로 인해 건물이 경매에 넘어갔다는 서류를 받았다.

계약 당사자인 남자사장(2/3 지분)은 나머지 지분을 매입하겠다고 연락했으나, 경매 절차가 시작되었다는 사실 자체만으로도 A씨의 불안감은 커졌다.

이에 A씨는 계약 만료 3개월 전인 2023년 12월, 만기 시 퇴거하겠다는 의사를 남자사장에게 문자로 분명히 전달했다.

하지만 임대인은 아무런 답변을 하지 않았다. 이후 A씨는 전세금 반환을 받지 못해 임차권등기를 신청하려 했으나, '보증금을 돌려받지 못했다는 집주인의 답변'을 받지 못했다는 이유로 신청이 보류됐다.

A씨는 어쩔 수 없이 계속 해당 주택에 거주할 수밖에 없었다.

2024년 3월, 계약 만료일이 지났지만 보증금은 돌아오지 않았다. 집주인과 겨우 연락이 닿아 상황을 물었을 때, 집주인은 "경매가 아직 진행 중이고, 완료 후 새 세입자를 구해 전세금을 돌려주겠다"며 잠시 더 살아달라고 요청했다.

보증금 회수가 불투명한 상황에서 A씨는 임대인의 요청에 따라 거주를 이어갔다.

임대인의 무책임한 태도: "세입자 네가 구해라"

약 1년 7개월이 지난 2024년 10월 1일, A씨는 더 이상 거주가 어렵다고 판단해 집주인에게 퇴거 의사를 다시 전했다.

그러나 카톡과 문자는 모두 무시당했고, 간신히 통화가 되었을 때 집주인은 "부동산에 세입자 구해달라고 해라"는 무책임한 말만 남긴 채 전화를 끊었다.

A씨가 부동산에 연락하자, 부동산은 이미 묵시적 갱신이 된 것으로 알고 있었다고 주장했다. A씨는 이미 여러 번 퇴거 의사를 밝혔으나 보증금을 못 받아 살고 있었을 뿐이라고 항변했다.

A씨의 현재 입장은 분명하다. 전세금을 확실히 돌려받아야만 다음 전셋집을 계약할 수 있으며, 현재 상황에서는 보증금 회수가 불확실하고 임대인의 협조도 불가능해 걱정이 크다. A씨는 지금이라도 임차권등기명령 신청이 가능한지, 그리고 부동산 주장처럼 묵시적 갱신으로 간주되어 내년 3월까지 기다려야 하는지에 대한 법적 판단을 구하고 있다.

묵시적 갱신인가, 불가피한 점유인가?

임대차 계약의 묵시적 갱신은 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않은 경우에 성립한다.

그러나 A씨는 계약 만료일(2024년 3월) 3개월 전인 2023년 12월에 이미 만기 시 퇴거하겠다는 의사를 문자로 통보했다.

법무법인 선린 김상수 변호사는 "임차인이 계약 만료 전 명확한 해지 의사를 통보했기 때문에 묵시적 갱신으로 볼 수 없다"며, "계약은 이미 2024년 3월에 종료된 상태이고, 임대인의 보증금 미반환으로 인해 어쩔 수 없이 거주를 연장하고 있는 것"이라고 분석했다.

법무법인 창세 박영재 변호사 역시 A씨가 주택임대차보호법에 따른 기간 내에 갱신 거절 의사를 표시했으므로 묵시적 갱신은 성립하지 않는다고 단언했다.

임차권등기명령 신청 및 퇴거 가능 여부

A씨의 상황에서 가장 중요한 것은 보증금 회수를 위한 법적 권리 확보다.

임차권등기명령은 임대차가 종료되었으나 보증금을 반환받지 못한 경우 임차인이 단독으로 신청할 수 있다. 집주인의 동의나 답변은 필요하지 않다.

더신사 법무법인 장휘일 변호사는 "이미 여러 차례 갱신 거절 의사를 표시했고 보증금 반환이 이루어지지 않아 어쩔 수 없이 점유를 유지한 상황이라면 임차권등기명령 신청이 가능하다"고 조언했다.

법무법인 명륜 오지영 변호사 역시 "질문자님은 2023년 12월에 이미 계약 종료 통보를 하였고 2024년 3월 만료일이 지났으므로 임차권등기명령 신청 요건을 충족한다"며 즉시 진행할 것을 권고했다.

임차권등기가 완료되면 A씨는 해당 주택에서 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 보증금 회수에 유리해진다.

따라서 A씨는 임대인의 주장처럼 새 세입자를 구하거나 2025년 3월까지 기다릴 의무가 없으며, 임차권등기명령 신청 후 이사를 진행하는 것이 안전한 방법이다.

지금 즉시 임차권등기명령 신청으로 권리 확보해야

A씨의 경우, 법적으로 임대차 계약은 2024년 3월에 이미 종료된 상태다. 따라서 임대인의 "세입자를 구해 전세금을 돌려주겠다"는 주장은 A씨에게 법적 의무가 없는 사항이며, 임대인의 보증금 반환 의무가 우선한다.

A씨가 지금 바로 취해야 할 핵심 조치는 다음과 같다.

• 임차권등기명령 즉시 신청: 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 법적으로 확보한다. 임대인의 동의나 협조는 필요하지 않다.

• 등기 완료 후 안전하게 퇴거: 임차권등기가 완료된 것을 확인한 후 이사를 나가더라도 기존의 권리가 유지되므로, 새로운 전셋집을 구할 수 있다.

• 법적 절차 준비: 임차권등기 후에도 보증금이 반환되지 않으면 전세금반환청구소송을 제기하거나, 경매 절차가 진행되는 경우 배당요구를 통해 보증금 회수를 시도해야 한다.

법무법인(유한) 바른길 안준표 변호사는 "2023년 12월 통지로 이미 2024년 3월 종료가 성립했다는 점을 앞세워 임차권등기명령으로 이사와 보증금 회수 절차를 바로 밟으시면 된다"고 강조했다.