세입자는 주거비 낮추고 집주인은 고정수익…‘전월세 안심신탁’ 세부안 윤곽

정부가 월세 주택을 전세 구조로 전환해 임대차 시장을 안정시키는 ‘전월세 안심신탁’의 구체적인 세부 계획을 공개했다. 세입자의 주거비 부담은 낮추고, 임대인에게는 공실 걱정 없는 안정적 고정 수익을 제공하는 신개념 임대차 방식이다.

월세 부담 줄이고 보증금 보장받는 세입자

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG) 발표에 따르면, 안심신탁 이용 시 세입자의 주거비 절감 효과가 커진다.

매매가 3억 원, 전세가 2억 원(기존 보증금 1000만 원·월세 74만 원)인 서울 연립·다세대주택을 예로 들면, 세입자가 전세금의 80%(1억 6000만 원)를 연 3.97% 대출로 조달할 때 월 이자는 약 53만 원 수준이다.

기존 월세 대비 매달 21만 원씩 줄어들어 2년 거주 시 504만 원, 계약 갱신 청구권을 사용해 4년 거주 시 총 1008만 원의 비용을 아낄 수 있다. 또한 전세금반환보증 및 전세대출보증에 별도로 가입할 필요가 없어 연간 약 34만 원의 보증료 부담도 면제된다.

HUG의 전세금 관리로 전세사기 사전 차단

이 같은 주거비 절감과 안전성 확보가 가능한 이유는 임차인의 전세금을 집주인이 아닌 HUG가 직접 예치·관리하기 때문이다.

HUG가 전월세안정화기구로서 임대인·임차인과 3자 약정을 맺고 보증금을 지정 계좌에 보관한 뒤, 계약 종료 시 세입자에게 직접 반환한다. 이를 통해 전세사기나 보증금 미반환 사고를 원천적으로 예방한다.

기존 전세계약에서 보증금 반환 위험 때문에 세입자가 기피하던 근저당 설정 주택(예: 3억 원 주택에 1억 원 근저당 설정)도 HUG의 사전 검증을 거치면 안심신탁 매물로 시장에 공급될 수 있다.

집주인은 고정 수익 확보 및 세제 혜택

집주인은 전세금 2억 원을 직접 활용하지 않는 대신 연 4.35%의 약정수익률을 적용받아 기존 월세와 유사한 월 73만 원의 고정 수익을 얻는다.

별도의 운용수수료가 없으며, 세입자 퇴거 시에도 새 임차인을 구하는 기간을 고려해 최대 2개월간 HUG가 약정수익을 보장하므로 공실 및 연체 위험이 크게 낮아진다.

정부는 임대인 참여 유도를 위해 임대소득세 감면 등 세제 지원을 확정 추진하고, 등록 임대사업자의 보증보험 가입 의무도 면제할 계획이다.

지방으로 이주하는 집주인의 경우 안심신탁 수익(월 73만 원)과 주택연금(월 47만 원)을 결합해 총 월 120만 원의 안정적인 노후 자금을 마련하는 방안도 마련된다.

주택공급 재원 활용 및 향후 일정

HUG는 안심신탁을 통해 모인 전세 예탁금(연간 목표 15조 원, 약 5만 가구 규모)으로 주택공급활성화펀드를 조성하고, HUG 보증 PF(프로젝트파이낸싱) 사업장에 직접 대출을 시행해 주택 공급 재원으로 활용한다.

장기적으로 신탁금 규모가 대형화될 경우 여유자금을 공공임대주택 매입에 활용하는 구상도 포함됐다.

사업은 시세 20억 원 이하 주택을 대상으로 한 선택제로 운영된다. 오는 9월 모집공고와 10월 접수, 11월 3자 약정 체결을 거쳐 12월 시범 입주(LH 매입임대 500가구 포함)를 시작하며, 내년부터 본격 시행될 예정이다.