거실 천장에서 물이 뚝뚝…매도자가 아파트 누수 숨기고 팔았다면 법적 대응은?

A씨는 약 1년 반 전, 아파트 한 채를 매수했다. 2021년 시공돼 거의 신축인 만큼 하자는 없을 것으로 생각했다.

계약서를 작성하는 날, A씨는 중개인에게 "알리지 않은 하자가 있을 시 계약 취소 책임을 지는 특약을 넣자"고 요구했다. 그런데 매도자가 "하자 같은 거 없다"며 적극적으로 삭제를 요구했다. 결국 해당 조항은 계약서에서 삭제됐다. 이 과정이 모두 녹음으로 남아 있다.

하지만 지난해 여름 장마 기간, A씨는 거실 창틀에 가까운 천장에서 누수가 발생하는 것을 발견했다. 매도자에게 전화를 걸어 이 사실을 알렸더니, 매도자는 "이전에 누수가 있어서 옥상의 에어컨 실외기 위에 물이 들어가지 않게 가림막을 설치했는데 다시 철저히 보수하겠다"고 했다. 이전에 누수가 있었던 사실을 알고 있었음을 스스로 인정한 것이다. 이 통화도 녹음됐다.

옥상 실외기 가림막 작업, 옥상 처마 부분과 상층 호실 창틀 실리콘 작업 등을 했지만 누수는 해결되지 않았다. A씨는 "계약취소 소송을 해야 하는지, 손해배상청구를 해야 하는지, 어떤 방식으로 대응해야 할지 모르겠다"고 하소연했다.

변호사들 "매도자의 고의적 하자 은폐 명확…법적 대응 성공 가능성 높아"

A씨는 이런 상황에서 어떤 법적 대응을 고려할 수 있을까. 변호사들은 매도자가 누수 사실을 숨기고 매도한 행위에 법적 책임을 물을 수 있다고 봤다.

제이씨엘파트너스 이상덕 변호사는 "매도인이 누수라는 중대한 하자 사실을 알고도 의도적으로 은폐한 채 매매계약을 체결한 전형적인 하자담보책임 사안"이라며 "매도인의 고의적 은폐 행위가 객관적 증거로 뒷받침되고 있어 법적 대응의 성공 가능성이 높을 것으로 보인다"고 평가했다.

그는 "매도인이 하자를 알고도 이를 고지하지 않은 경우, 민법상 하자담보책임을 면할 수 없으며 매수인은 계약해제 및 손해배상을 모두 청구할 수 있다"고 강조했다.

법무법인대한중앙 한병철 변호사는 "매도인이 누수 사실을 인지하고 있었음에도 이를 고지하지 않고 계약을 체결한 경우, 이는 민법상 기망(사기)에 의한 의사표시로서 계약 취소 사유가 성립한다"며 "동시에 하자담보책임 또는 불완전이행에 따른 손해배상청구도 가능하다"고 설명했다.

민법은 매매 시 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 매수인이 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있다(민법 제580조 제1항 본문, 제575조 제1항). 이때 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없다는 것은 "그 하자가 중대하고 보수가 불가능하거나 가능하더라도 장기간을 요하는 등 계약해제권을 행사하는 것이 정당하다고 인정되는 경우"를 뜻한다(서울서부지방법원 2022. 7. 14. 선고 2021나47889 판결).

"거실 천장 누수는 중대하자⋯계약해제 가능"

A씨의 사례에서 핵심 쟁점은 하자담보책임의 성립 여부라고 할 수 있다. 변호사들은 거실 천장에서 발생하는 누수가 중대한 하자에 해당할 수 있다고 분석했다.

이상덕 변호사는 "2021년 준공된 신축급 건물에서의 누수는 노후화가 아닌 시공결함으로 추정되며, 이는 매도인이 당연히 알았어야 할 하자에 해당할 것"이라며 "거실 천장 누수는 주거의 기본적 기능을 저해하는 중대하자로서 계약의 목적 달성을 불가능하게 하는 정도에 이를 것으로 보인다"고 분석했다.

한병철 변호사는 "해당 누수가 거실 천장 인근에서 발생하는 구조적·지속적 문제라면, 일반적 경미한 하자를 넘어 중대 하자로 판단될 가능성이 높아 계약 해제 또는 취소를 통해 매매대금 반환과 이사비·임시거처비 등 손해배상 청구가 가능하다"고 했다.

법무법인 한원 조훈목 변호사는 "사실관계가 인정되고 현재에도 건물의 객관적 하자가 인정된다면 매도인을 상대로 하자보수 또는 하자보수비용에 해당하는 손해배상을 청구하거나, 이러한 손해배상으로도 계약목적 달성이 불가할 경우에는 계약해제를 청구할 수도 있을 것으로 보인다"고 조언했다.

대응 방법은⋯"계약해제·손해배상 동시 청구가 효과적"

변호사들은 계약해제와 손해배상을 동시에 청구하는 것이 가장 효과적이라고 조언했다. 동시에 부동산 매매의 하자담보책임에서는 전문적인 법리가 적용되므로 입증이 매우 중요하다고 강조했다.

이상덕 변호사는 "현재 상황에서는 구체적인 사안의 내용에 따라 계약해제도 가능할 것으로 보이며, 실무적으로는 계약해제와 손해배상을 동시에 청구하는 것이 가장 효과적인 대응 방안이 될 것으로 판단된다"고 했다.

이 변호사는 "다만 누수의 정확한 원인과 수리 가능성, 하자의 정도 등에 대해서는 법원의 감정 절차를 통해 객관적으로 입증하는 과정이 필요할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

한병철 변호사는 "현재 상황에서는 녹음 증거 확보, 하자 상태 전문가 감정(감정인 또는 하자진단서 확보), 매도인을 상대로 한 계약취소 소송 또는 손해배상 소송 동시 진행을 적극 고려해야 하며, 전략적으로 병행 제기하는 것이 유리할 수 있다"고 제시했다.