“전세금 못 준다 버티는데” 변호사 없이 ‘나 홀로’ 법적 대응, 어디까지 가능할까?

A씨의 전세계약 만료일, 그는 당연히 보증금을 돌려받아 새집의 잔금을 치를 계획이었다.

하지만 집주인은 "다음 세입자가 구해져야 돈을 줄 수 있다", "요즘 경기가 어려워 나도 힘들다"는 변명만 늘어놓았다. 당장 이사는 가야 하는데, 목돈이 묶여버린 A씨는 그야말로 발등에 불이 떨어진 상황.

답답한 마음에 이미 두 차례나 내용증명을 보내 반환을 촉구했지만, 집주인의 태도는 요지부동이었다.

마지막 통화에서 A씨는 “변호사를 선임해 법대로 하겠다”고 엄포를 놨지만, 당장 수백만 원에 달하는 변호사 선임 비용은 큰 부담이었다. 결국 그는 소송에 앞서 첫 단계인 ‘임차권등기명령’ 신청부터 ‘나 홀로’ 진행해보기로 마음먹었다.

비용 아끼려는데 ‘임차권등기명령’ 혼자 해도 될까?

결론부터 말하면, 가능하다. 법률 전문가들은 임차권등기명령 신청은 세입자가 변호사 없이 충분히 직접 할 수 있는 절차라고 입을 모은다.

법무법인 심의 심준섭 변호사는 “임차권등기명령신청은 절차가 비교적 간단하여 전자소송 시스템을 통해 직접 진행 가능하다”며 “많은 임차인들이 비용 절감을 위해 직접 신청하는 것이 일반적”이라고 설명했다.

실제로 대법원 전자소송 사이트에 접속해 임대차 계약서, 보증금을 보낸 이체 내역, 계약 종료를 알린 문자나 통화 녹음 등 몇 가지 서류만 준비하면 안내 절차에 따라 충분히 신청을 마칠 수 있다.

임차권등기명령이란, 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가더라도 세입자의 ‘대항력(이미 발생한 임차권을 제3자에게 주장할 수 있는 힘)’과 ‘우선변제권(집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리)’을 그대로 유지시켜주는 법적 장치다.

주택임대차보호법 제3조의3에 근거한 이 제도는 세입자의 권리를 지키는 가장 기본적인 ‘보호막’인 셈이다. 등기부등본에 기록이 남기 때문에 집주인에게는 상당한 심리적 압박 수단이 되기도 한다.

변호사 선임, 언제 하는 게 가장 좋을까?

그렇다면 변호사는 언제 선임하는 것이 가장 효율적일까? 전문가들은 ‘임차권등기명령’ 신청 단계와 실제 ‘보증금 반환 청구 소송’ 단계를 구분해 접근하라고 조언한다.

법률사무소 무율의 전준휘 변호사는 “임차권등기명령신청은 개인적으로 진행하신 후, 이후 소송절차 진행 시에 변호사를 선임하셔도 무방하다”고 말했다.

즉, 비교적 절차가 정형화된 임차권등기명령은 직접 신청해 비용을 아끼고, 이후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 본격적인 소송에 돌입할 때 변호사의 조력을 받는 것이 합리적이라는 것이다.

임차권등기명령과 달리, 본안 소송은 집주인이 '보증금 일부를 이미 갚았다'거나 '집에 하자가 있어 수리비를 제해야 한다'는 등 예상치 못한 반박을 해올 수 있기 때문이다.

이때 법리적으로 대응하고 증거를 제출하는 과정은 전문가의 조력 없이는 매우 까다롭다.

법무법인 한별의 이주한 변호사는 “전세보증금 반환청구소송부터는 변호사 선임을 통한 소장 작성 및 소송 대응이 현실적으로 필요한 시점”이라며 “강제집행 단계에서는 채권압류 및 부동산 경매절차까지 진행될 수 있으므로, 소송 단계에서부터 미리 준비해두는 것이 회수 가능성을 높인다”고 강조했다.

'변호사 선임해 내용증명 보낸다’ 으름장, 안 지켜도 괜찮나?

A씨의 또 다른 고민은 집주인에게 했던 ‘말’이다. 변호사를 선임해 내용증명을 보내겠다고 통보했지만, 이를 이행하지 않아도 법적으로 문제가 없을까? 이 역시 걱정할 필요가 없다.

법무법인 호평의 배성환 변호사는 “변호사를 선임하여 내용증명을 보내겠다고 통보한 것은 법적 절차를 진행하겠다는 의사를 강력하게 전달하여 임대인을 압박하기 위한 수단일 뿐, 반드시 이행해야 하는 법적 의무가 아니다”라며 “내용증명을 보내지 않았다고 해서 어떠한 불이익도 발생하지 않는다”고 잘라 말했다.

내용증명은 특정 내용의 의사를 전달했다는 사실을 우체국이 증명해주는 수단일 뿐, 그 자체로 법적 강제력을 갖지는 않는다. 특히 A씨처럼 이미 두 차례나 내용증명을 보낸 상황이라면, 추가 발송의 실익은 크지 않다는 게 전문가들의 공통된 의견이다.