[단독] "확정일자 없어!" 1억 떼먹으려던 법무사, 변호사 등판에 '참교육'

2022년 11월, A씨는 원룸 두 채를 보증금 총 1억 500만 원에 계약하고 임대차 계약을 맺었다.

부동산에서 정식 계약서와 현금수령증까지 받으며 절차를 밟았지만, 단 하나, 임대차 계약의 우선변제권을 확보하는 '확정일자' 받는 것을 잊었다. 다행히 주소지를 옮기는 전입신고는 마쳤다.

문제는 계약 직후 발생했다. A씨가 예기치 못한 사건에 휘말려 교도소에 수감된 것이다.

다행히 A씨의 가족이 해당 주택에 계속 거주하면서 A씨의 주민등록도 그대로 유지되었다. 만약 주택이 완전히 비어있었거나 주민등록을 이전했다면 대항력을 상실할 수 있었는데, 다행히 그러지는 않았다.

하지만 약 2년의 옥살이를 마치고 만기 출소한 그를 기다린 것은 싸늘하게 변한 집주인의 태도였다.

보증금 1억 5백만 원, 두 번 바뀐 집주인에게서 받아낼 수 있을까

A씨가 수감된 사이 임대차 건물이 두 번이나 매매됐다. 현재 집주인은 심지어 법률 전문가인 법무사였다.

새 집주인은 A씨에게 "당신과 계약한 사실이 없으니 보증금을 내줄 의무가 없다"며 "억울하면 법대로 하라"고 통보했다. 이어 A씨가 확정일자를 받지 않았다는 허점을 집요하게 물고 늘어졌다. 이를 근거로 보증금 반환 의무가 없다고 주장하는 것은 물론, A씨의 집에 무단 침입해 현관문 열쇠를 교체하는 등 실력 행사까지 서슴지 않았다.

법률 전문가의 단호한 판단 '확정일자 없으니 무효'는 명백한 오판이다

과연 확정일자가 없다는 사실이 1억 500만 원의 보증금을 무효화할 수 있을까. 변호사들의 판단은 단호하게 '아니다'였다.

변호사들은 주택임대차보호법상 세입자의 권리를 지키는 핵심은 확정일자가 아니라고 설명한다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항).

확정일자는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 "집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 순서(우선변제권)를 정하는 것일 뿐"이다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

대법원도 "확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니다"라고 판시하였다 (대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결 부당이득금).

핵심은 '대항력'이다.

변호사들은 "전입신고와 점유(실제 거주) 두 가지 요건만 갖췄다면, 집주인이 바뀌어도 새로운 주인에게 세입자의 권리를 주장할 수 있는 '대항력'을 갖춘다"고 강조했다.

A씨가 전입신고를 마치고 가족을 통해 점유를 유지한 이상, 새 집주인은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 이전 집주인의 지위, 즉 보증금 1억 500만 원을 반환해야 할 의무까지 그대로 물려받은 것이다 (주택임대차보호법 제3조 제4항).

다만, 확정일자가 없다는 것이 전혀 문제가 없는 것은 아니다. 만약 이 건물에 선순위 근저당권이나 다른 채권자가 있어 경매가 진행된다면, 확정일자가 없는 A씨는 후순위 채권자로 취급되어 보증금을 전혀 회수하지 못할 수도 있다. 건물이 두 번이나 매매되었다는 것은 재정적 불안정성을 시사하므로, A씨는 가능한 한 빨리 확정일자를 받아두는 것이 안전하다.

"8천만원 줄게 집부터 빼라"는 달콤하지만 치명적인 유혹

A씨가 법적 대응을 준비하자, 최초 계약을 중개했던 부동산과 원래 집주인이 나섰다.

보증금에서 2,500만 원을 깎아 8,000만 원을 연말까지 나눠 갚겠다는 회유였다.

단, 여기에는 "법적 효력이 있는 공증을 서줄 테니 집부터 비워달라"는 위험천만한 조건이 붙었다.

변호사들은 이 제안에 "절대 응해서는 안 된다"고 한목소리로 경고했다.

"그 어떤 공증 서류도 세입자의 대항력보다 강력하지 않다"며, "집을 먼저 빼주는 것은 보증금을 받을 가장 강력한 담보를 스스로 포기하는 행위"라고 강조했다.

주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력을 유지하기 위하여 계속 존속하고 있어야 하므로 (대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 보증채무금), 세입자가 점유를 상실하는 순간 대항력 자체가 소멸하기 때문이다.

변호사들은 "공증을 받더라도 상대방이 돈이 없다면 그 서류는 휴지 조각이 될 수 있다"고 지적하며, 공증의 효력은 전입신고에 기반한 대항력에 미치지 못함을 분명히 했다.

보증금 100% 지키는 최후의 보루: '임차권등기명령'을 신청하라

다만, 임차권등기명령은 "임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우"에만 신청할 수 있으므로 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항), A씨의 임대차계약이 아직 유효한 상태라면 먼저 임대차계약을 적법하게 종료시켜야 한다.

임차권등기명령은 세입자가 부득이하게 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜주는 필수적인 법적 안전장치다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따르면, "임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다" (주택임대차보호법 제3조의3 제5항).

현 집주인이 법률 전문가이기에 A씨가 심리적으로 압박을 느낄 수는 있다.

그러나 법 앞에서는 A씨가 보증금 전액을 돌려받을 권리가 명확하다는 것이 중론이다. 달콤해 보이는 합의 제안에 흔들려 섣불리 집을 비워주기보다, 법이 정한 절차인 임차권등기명령을 통해 자신의 권리를 온전히 지켜내는 것이 가장 중요하다고 변호사들은 역설했다.

변호사들이 제안하는 '실무적 조언'

전문가들은 A씨에게 다음과 같은 실무적 조언도 덧붙였다.

1. 가능한 한 빨리 확정일자를 받아 향후 경매 시 우선변제권을 확보할 것

2. 임대차계약 종료 후 즉시 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 등기로 공시할 것

3. 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 법원의 판결을 받을 것

4. 절대로 점유를 포기하지 말고, 만약 부득이하게 이사를 가야 한다면 반드시 임차권등기를 먼저 마칠 것

법적인 쟁점은 확정일자 유무가 아닌 전입신고와 점유를 통한 대항력 확보에 있었으며, 이는 보증금 1억 500만 원을 지켜낼 최후의 방어선이다.