"시키는 대로 다 했는데"…말 바꾸며 보증금 안 주는 임대인, 대처법은?

이전 임차인으로부터 매장을 인수해 운영하던 A씨는 영업을 종료하기로 결정하고, 계약 만료를 앞두고 임대인 B씨에게 원상복구 범위를 문의했다.

A씨는 계약 만료 수개월 전부터 철거 범위를 명확히 해 달라고 요청했으나, B씨는 구체적인 확인을 미루며 "모든 영업 시설을 철거하라"는 모호한 답변만 반복했다.

계약 만료 당일이 되어서야 현장에 나타난 B씨는 내부 시설과 구조물 일부의 철거를 요구했다. A씨는 비용을 들여 수일 내에 B씨가 지적한 철거 작업을 모두 완료하고 확인 사진까지 보냈다.

하지만 B씨는 다음 날 또 다른 외곽 구조물까지 추가로 철거해야 한다며 말을 바꿨다. 그러면서 "추가 요구사항을 이행하지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없고, 철거가 늦어진 기간의 월세도 보증금에서 제하겠다"고 통보해 왔다.

내가 설치 안 한 시설도 철거해야 하나… "계약 당시 상태가 기준"

법률 전문가들은 A씨가 임대인의 추가 요구를 무조건 들어줄 필요는 없다고 조언한다. 상가 임대차에서 임차인의 원상복구 의무는 원칙적으로 '본인이 임차를 시작할 당시의 상태'를 기준으로 하기 때문이다.

전 임차인이 설치한 시설물이 이미 존재했다면, 별도의 특약이 없는 한 현 임차인이 그 시설물까지 철거해야 할 의무는 없다.

다만 권리금을 지급하고 영업을 승계한 경우라 하더라도, 해당 시설이 현 업종에만 특화되어 다른 업종에는 불필요하고 계약서상 승계 조항이 구체적으로 명시되어 있다면 예외적으로 철거 의무가 인정될 가능성은 있다.

또한 임차인이 계약 만료 전부터 철거 범위를 수차례 문의했음에도 임대인이 협조를 미루다가 뒤늦게 추가 요구를 한 점은 임대인 측의 협조 의무 위반에 해당할 수 있다.

"철거 안 하면 보증금 통째로 못 준다"… 법적 가능성은?

임대인 B씨의 주장처럼 원상복구가 일부 미진하다는 이유로 보증금 전액의 반환을 거부하는 것은 법률상 허용되지 않는다.

대법원 판례에 따르면 임차인의 원상회복 의무 이행이 일부 지체되었다 하더라도, 임대인은 실제로 들어가는 원상복구 비용 상당액만 보증금에서 공제할 수 있을 뿐 보증금 전액의 반환을 거부할 수는 없다.

따라서 B씨는 다툼이 있는 구조물의 철거비용 상당액을 제외한 나머지 보증금은 즉시 반환해야 한다.

명도 지연을 이유로 한 월세 공제 주장 역시 인정되기 어렵다. 임대인의 모호한 태도와 무리한 추가 요구로 인해 명도 절차가 지연된 귀책사유가 임대인에게 있다면, 그 기간의 차임을 임차인에게 전가하는 것은 부당하기 때문이다.

타협 안 될 땐 '보증금 반환 소송'

이러한 분쟁에 직면했을 때 임차인은 임대인에게 원상복구가 미완료되었다고 주장하는 구체적인 항목과 이에 대한 계약상 근거를 서면으로 명확히 요청해야 한다. 동시에 보증금 반환 기한을 지정해 통지하는 것이 바람직하다.

만약 협의가 이루어지지 않는다면, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 보증금 반환을 청구하고, 임대인이 주장하는 철거비나 추가 차임 공제의 정당성을 법원에서 다툴 수 있다.